潘海祥：领50亿物流产业发展基金，从公路港变局中国公路物流

8 月18日，国内物流园区互联网+的引领者-天地汇集团和欧洲老牌物流地产公司维龙（中国）的领导团队宣布了物流产业发展基金的成立，成为了今年物流地产领域的重要事件之一，作为该基金的主要管理者，潘海祥对该基金有着明确的发展路径和未来目标。

多年的实践和探索，潘海祥对物流地产的发展有着极其准确的判断，并且深谙产业地产的投资及运营逻辑，在开发、建设、运营、生态建设等全产业链有着诸多的成果。正是源于卓越的管理能力和商业格局，未来，他管理的这支物流产业发展基金，给公路物流未来的关键性突破和变革，带来了更大的可能。

“从公路港变局中国公路物流”

在潘海祥看来，目前的物流地产领域中，主体的分布变得更加广泛，而不同主体有着不同的发展方式和竞争优势，作为国内首支集开发、建设、运营、生态功能的物流产业基金，需要的是创新融合，独辟蹊径。

与其他以仓储物流设施建设为主的物流地产商不同，潘海祥将目光更多的放在了国内公路物流领域，公路物流市场长期的粗放式发展，许多领域亟需升级，“尤其在公路港领域，市场存在大量的单体园区，极度分散的局面无法体现连锁效应，无法真正实现物流园区商流、信息流、资金流、物流合一，制造业、工业以及服务业的联动，一定程度上限制了国内公路物流的发展。“

中国公路物流市场规模已经超过5万亿人民币，是世界第一大公路运输市场，但目前却面临着降本增效的关键问题，在潘海祥的规划中，首期50亿人民币的物流产业基金，也将主要用于打造全新生态的公路体系，提升公路物流产业的集约化、网络化、信息化水平，最终实现“提质、增效、降本”的目标。

从医药领域到物流行业的跨界发展，让潘海祥用多个角度审视物流产业的价值，操盘过多个成功的物流地产项目，对商贸物流和物流地产有着深入的洞察和理解，曾率先提出商贸物流园区生态化运营模式，早在担任江苏亚邦医药物流中心总经理时期，就开始构建区域和全国物流园区网络，打造省重点商贸物流园区、搭建运输网络、集聚专业市场，这不仅让潘海祥看到了物流对于商流的巨大价值，也有了对公路物流的特殊情结。

潘海祥坦言，物流产业对于国民经济和社会发展的重要性不言而喻，而物流园区作为物流要素的集聚地，具有天然的整合优势，创新和引领物流产业发展，责无旁贷，物流地产领域，存在着可以变革整个物流产业的巨大机会。

“物流资产的轻与重之歌”

除了成立新的合资公司进行基金的管理工作，潘海祥同时还计划性的制定和推动着基金战略的实施，以获地难度大、布局网络化、开发模式灵活、产业链条长以及金融属性强为主要特征的物流地产行业，价值增长的核心在于获地、开发运营和资金周转。

图：2018年全国物流园分布

“在未来的2-3年里，将在全国实现20个以上优质项目的落地。“潘海祥对于基金的投资节奏有着清晰的目标。从明年开始，将发展重心放在土地储备和新项目开发上面，“新建项目为主、收购项目为辅、改造项目为补充。“潘海祥将未来项目获取的主要途径简明扼要的概况成以上三点。在新项目的拓展上，除了对项目机会本身的判断之外，他还对项目设立了更多维度的考量标准。

在潘海祥看来，轻重结合已经成为物流地产企业普遍认可的发展模式，作为国内首支集开发、建设、运营、生态功能的物流产业基金，大幅度的缩短园区投资回报周期、提升园区物业收入占比，充分发挥了轻资产效率高资本周转快，重资产险系数小收入水平高的优势。

关于未来三年的发展路径，潘海祥表示，“根据已有网络和业务需求，规划相应的投资方向，优化公路港全国网络布局，有基础、有目的的进行优质项目开发、收购，对于网络节点的部分园区，进行必要的升级改造。”

其次，要结合物流产业的政策动向，在新时期大物流视角下，结合一带一路战略，促进基础设施互联互通，提升大物流综合效率，推动形成商流的产业物流链建设，促进商流贸易便利化，在未来，产业基金也将关注多式联运、货物配送集散、信息交换集成等节点枢纽的互联互通。

首期50亿人民币物流产业基金将主要关注一二线城市及物流枢纽城市的物流地产市场。这些城市拥有更高的线上线下消费活跃度，物流配套是否完善，已经成为衡量城市资源集散能力的标杆，产业基金更是可以帮助城市优化基础设施建设，为当地带来更多招商机会、就业和税收实现。

“界限相互打破的时代”

由于看到了未来存在着巨大的高端物流地产需求，房企谋变、巨头加码。电商抢滩、新力量挺进赛道，掀起了物流地产发展的浪潮。

在潘海祥看来，新力量进入物流地产领域，是保持行业活力。发展加速的体现。“不同时期有不同的机会，竞争格局的界限需要被打破，物流地产商也在打破自己的界限，寻求创新和突破。“

纵观国内物流地产的竞争主体，除了轻重资产的区别，彼此有着不同的竞争优势，外资企业资金充足、理念先进；房地产商拿地能力强，土地储备丰富；电商企业上下游资源足，需求明显；新入局者发展灵活，模式创新；但行业私有化、并购事件的发生，物流地产玩家之间相互合作、融合变得更有可能。

“物流地产的资源要素属性非常强，投资大、周期长，即使在国家政策的大力支持的情况下，依靠园区自身力量依旧难以实现网络化效应。而像天地汇和维龙这样经营者和资本方的合作，不仅实现了维龙在物流仓储建设方面以及天地汇在公路港互联互通方面的优势互补优势，也将加速物流园区的规模化、集约化、网络化发展。”潘海祥表示，物流产业发展基金愿意将一期50亿的资金，用三年的时间，改善中国公路物流的发展环境，用更长的时间，为中国公路物流提质、增效、降本，打造全新的中国物流基础设施和生态

但任何一种创新都需要时间，任何一种合作都需要磨合，“我们必然要经历从走到跑的过程，我们也必将很快会跑起来。”潘海祥说。

今天，中国物流产业进入到了跨越发展的新阶段，而此时，潘海祥已经在脑海中构思了产业发展基金的下一步发展蓝图了，我们相信，在这么多力量的推动下，未来，公路物流将是更加崭新和辉煌的时代。

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