走进普洛斯日本——“GLP枚方Ⅲ”

近日，日本游学团的第三站，我们去参观了位于关西的大阪府的“GLP枚方Ⅲ”。

关于“GLP枚方Ⅲ”

普洛斯GLP在日本主要物流据点城市运营着106栋的物流设施，总占地面积约559万平方米，其中，东京和大阪占总资产的90%左右。普洛斯日本作为支撑城市生活和经济活动的重要基础设施，提供高功能、环保的物流设施。

此次游学团参观的是“GLP枚方Ⅲ”。该物流中心建立在大阪府枚方市長尾谷町1丁目，容积率达200%，建筑比占60%，占地面积达57619平方米，建筑面积达117168平方米，可容纳150辆10吨承载量的货车或230辆4吨承载量的货车，即各层可容纳30辆10吨货车或46辆4吨货车。此外，在室外卡车停放处可放置23台卡车。该物流中心于2017年3月开工建造，2018年9月竣工并投入使用，主体构造均是由PC为主的免震构造，可以抗震7级地震。

（“GLP枚方Ⅲ”建筑概要）

在主体结构上，地上5层建筑的“GLP枚方Ⅲ”，不但配置了食品、零售、日用杂货、医疗和信息机器等区域，还配置了双通道和中央车道，具备垂直搬送机，同时，行李用电梯也设置可能为了复层层可以利用，一部分将来的低地板也可以对应，满足广泛行业的物流需求。建筑物结构采用预制混凝土、隔震结构，除了确保人和物的安全性外，还兼备全馆LED照明和太阳光面板的设置等兼顾环境的设备。据介绍，“GLP枚方III”的目标是取得LEED GOLD认证。

（“GPL枚方Ⅲ”配置图）

另外，“GPL枚方Ⅲ”在配套的基础上设施上，配置了完整的公共生活区域。在设施内的1楼设置休息室，同时设置厨房和小卖店，同时还设计了设施内办公者和卡车司机也可以轻松使用的舒适设施。

（“GPL枚方Ⅲ”公共区域配置图）

地产项目地段很重要。从项目位置图上可以看到，在国道1号线边上。离大阪CBD仅23KM,和附近的4条核心高速距离相对也不远，离机场港口码头距离都比较近，整体交通便利。作为城市配送和区域DC都是很好的位置。

（“GPL枚方Ⅲ”项目位置图）

另外，附近还有住宅区和大学，有比较好的人力资源供给，这也是很多仓储设置必须要考虑的问题。

（“GPL枚方Ⅲ”周边交通潜力）

在人力资源的配置上，从物件配置的优越性来看，员工的工作环境和对地球环境的关心是“GPL枚方Ⅲ”的核心。

（“GPL枚方Ⅲ”物件配置的优越性）

◎劳动环境

• 通过使用高绝热性能的三明治面板，与以往的仓库相比，提供了夏天凉爽冬天温暖的舒适的库内温度环境。

• 采用在大地震中也确保工人和保管产品安全的免震方法。

• 1楼公用空间配备小卖部、休息室、设置吸烟室等就业环境关怀。

• 由于采用备用电源、井水设备，在断水、停电时启用全馆保安功能，同时配备防灾中心及事务所的照明和插座，以及厕所的使用。

◎环境保护

• 全馆采用LED照明，环保并节约运行成本。

• 外墙使用高隔热性能的三明治面板，提高制冷制热效率。

• 通过采用免震结构和预制混凝土，使建设工程的合理化和寿命延长成为可能，减少约12%的二氧化碳的生命周期。

◎全馆布局

• 将柱子间的间距设置为11m，能都进行自由度较高的布局。另外，停车部分可以排列3辆4吨拖挂车进行接车。

• 在卡车停车处设置收货事务所。

◎运营体制

• 当地防灾中心总括所长在内，作为GLP的代行者获得顾客支持。

• 24小时365天警卫人员常驻管理，故障发生时也能24小时对应。

• 严格训练的危机管理体制（紧急行动手册的设定）

• 公司内部拥有建筑运营管理部门和技术部门，提供细致的服务。

关于普洛斯GLP

1993年原普洛斯于美国创建，2003年进入中国。

2008年底原普洛斯将其中国业务和部分日本业务出售给新加坡政府投资公司（GIC）。新公司仍使用普洛斯的中文名，英文简称改为GLP，而原美国普洛斯在2011 年和AMB完成了合并，其英文名沿用Prologis，中文名为安博。

2010年，普洛斯在新加坡交易所上市。在继续扩张中国业务的情况下，普洛斯也在欧洲和美国进行并购，实现全球布局。

2017年7月，由万科（21.4%）、普洛斯CEO梅志明（21.2%）、厚朴投资（21.3%）、高瓴资本（21.2%）、中银集团投资有限公司（15%）组成的中国财团参与私有化普洛斯,总代价约116亿美元。2018年1月，普洛斯（GLP）宣布从新加坡证券交易所退市，标志着其私有化进程全面完成。

网络布局

普洛斯GLP在巴西、中国、欧洲、印度、日本和美国市场处于领先地位，管理的资产总额达860亿美元，在全球管理630个物流园区，其中2,000个已竣工物业，物业组合面积超过6000万平方米(6.45亿平方英尺)，覆盖了78％GDP和52%的全球人口。

（来源：普洛斯2017年年报）

（普洛斯全球网络布局）

* 此图片上数据来源于官网，可能并非最新数据。

◎普洛斯中国

普洛斯是亚洲第一全球第二的物流地产商，在中国拥有的市场份额甚至超过了第二至第十名竞争对手的总和。

截至2019年6月，普洛斯在中国42个主要城市投资、建设并管理着362个物流园、工业园及科创园，物业总面积达4,000万平方米。截止2019年第一季度，普洛斯在国内的市场份额达到33%。同时，普洛斯还基于支持物流、新能源及科技产业的发展，通过股权投资、金融服务及数据科技平台领域，积极打造领先的产业发展生态体系。

（普洛斯中国区客户分布）

◎普洛斯美国

截止2018年年底，普洛斯在美拥有总计180亿美元资产，1.8亿平方英尺的仓库，分布在35个主要市场。

2019年6月2日消息，黑石集团以187亿美元收购普洛斯在美物流资产。本次交易包括普洛斯美国1.79亿平方英尺（约合1680万平方米）的仓储面积，涉及1300座物流物业。这笔交易价格里还包括约80亿美元的债务，黑石计划对这些债务进行再融资。

资料显示，2015年普洛斯完成收购美国IndCor公司，IndCor公司隶属于黑石集团。此次交易的完成意味着黑石集团以近两倍的价格将四年前出售的资产包重新购置了回来，也意味着黑石将跻身美国最大仓储物流业主之一。

本次交易完成后，普洛斯将扩大基金管理平台，达到860亿美元，战略重点也将向亚太地区转移。此外，普洛斯将继续在美国持有约800万平方英尺的资产，同时还将继续进行一些与物流科技和运营相关的业务。

◎普洛斯巴西

普洛斯于2013年进入巴西市场，建立了巴西最大的物流平台。一年后，普洛斯收购了第二大公司，巩固了其市场领导地位。截止2017年年底，普洛斯在巴西的总资产为27亿美元，90%在圣保罗和里约热内卢，总面积380万平方米。

物流地产基金管理模式

众所周知，物流地产是典型的重资产运营。但普洛斯却通过物流地产基金模式，成功解决资金问题，并实现规模效应。如今普洛斯的迅速发展与这运营模式密不可分。

（普洛斯各国基金业务情况）

* 此图片上数据来源于官网，基金规模数据按最新汇率换算。

这种物流地产基金模式即由普洛斯将募集来基金用于收购自己手中的成熟物业，再将回收的资金迅速开发新项目的方法，其中，基金将物业返租给普洛斯实现运营。

在这种模式下，物业开发、物业管理和基金管理可以构建业务流、资金流的闭合循环。

地产开发：开发部门联合外部资金进行物流园区类型土地开发，开发完成后可以出售给普洛斯旗下基金或者第三方，以获得出售收入。

地产运营：地产管理部门在获得交付的物流园区后，出租取得租赁收入，接下来普洛斯负责这些物业的管理和长期运营，获得管理收入和项目增值。

地产基金：基金管理部门通过核心型基金购入成熟物业，实现重资产剥离、回笼资金。

通过物流地产基金模式，普洛斯实现了轻资产、高周转和高杠杆运营，将投资回收期从10年以上缩短到2-3年，在传统物业自持下两倍的财务杠杆基础上，又获得了5倍的股权资金杠杆，从而使公司资本的总杠杆率达到10倍。

普洛斯中国官网显示，普洛斯分别于2013年和2015年成立中国物流基金一期和二期，投资金额为30亿美元和70亿，以开发中国现代化物流基础设施，抓住了国内因现代物流设施供应紧缺带来的空前的发展机会。其中，普洛斯作为资产管理者，均持有这两支基金56%的份额。

此外，普洛斯还成立了中国收益增值基金I、II ，中国收益增值基金I专注于投资中国已完工的物流及工业资产，资产总规模约为为 200 亿人民币（约30亿美元）。中国收益增值基金 II 为总额20亿美元的收益增值型基金，将用于在中国收购有稳定收益的物流资产。

值得一提的是，2018年5月，普洛斯宣布设立隐山现代物流服务基金，专注于投资物流生态领域。隐山基金首期目标总额为100亿元人民币，是目前国内首个物流生态领域投资的专项基金。

不止于物流仓储设施提供商，普洛斯到底想成为一家怎样的公司？普洛斯CEO梅志明曾表态，其对普洛斯的定位是“一个平台”，即成为现代物流解决方案的提供者，为合作伙伴提供后台支持、战略，以及资本和资金募集等。这或许是普洛斯未来的模样。

普洛斯宣传片

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