从中储股份仓库的变化看物流设施需求的变迁

变化的是效率提升

  服务与安全从未改变

过去十年间，中国的中产消费群体的迅速壮大及其强大的消费力已成为高品质物流仓储需求的主要驱动力。随着时间的推移、Z世代未来快速成为消费主力，1995-2009年间出生的人，又称网络世代、受到互联网、即时通讯、短讯、MP3、智能手机等科技产物影响很大的一代人。消费习惯区别与其他年龄阶段，随着改变了仓储格局。

随着企业和消费者对于货物配送时效性有了更高要求，在许多核心物流枢纽城市，物流地产市场依然面临供不应求的局面。但在2、3级城市出现了大面积空仓、出现一半是海水一般是火焰的格局。

从中储股份的仓储格局看中国高标库物流地产市场的发展前景，从基本面的演变、新兴物流市场的崛起、不断演进的需求来源、日益增长的升级需求以及高标库物业的未来运营策略等方面进行梳理，并展望物流地产投资市场发展前景。

中储股份

= 仓库的变迁=

1

 建国初期的仓库，

2

中储成都天一库

3

老式仓库的改造

4

 青岛利群仓库

5

 天津天保冈谷国际物流中心

6

中储股份的特色

各式各样的龙门吊

  从上图中储股份仓库30年的变迁，我们清楚的看到仓库的变革，从没有电路到24小时作业，从没有月台到高台，从5米的净高到12米净高，仓库的变迁是随着物流动态的时效要求，分拣要求来改变的。

这里举两个例子说明仓库改变的特征： 

观点

月台的问题

 月台有内嵌式、外延式、各种月台的设计是为特定客户服务的，城市配送需要更多的月台空间来分拣调度，比如快递企业或者为连锁商场配送快消品的城市配送企业，货物在库内分拣完成，一个门对应一个地区（商场）的货物，把门打开，用传送带或者叉车、手推车可以直接将货物运送到货运车上去，卸车也是如此，卸货和装车都非常方便。由于是城市配送、小件货物，货运车不进入库内，库门不需要很大，但是要求库门多，每个开间都要开门。

如果门开的比较少，发往几个地区（商场）的货物都从一个门进出，就容易造成混乱，也影响作业效率。" 

再比如配送型的冷库，如发往超市各个店面的冷藏货物，在库内分拣好了以后可以直接装到冷藏车上去，避免冷藏货物在库外暴露，确保全程冷链。如果站台伸出去，冷冻货物出库装车难免会暴露在库外。

观点

地面的问题

库房地坪的荷载。

 地坪的荷载也要区别对待。储备物资库地坪的荷载要大，应该在5吨/平方米---15吨/平方米之间。  泡货和快消品在每平方米在3吨---5吨之间就可以了。

库房建设的原则是：满足使用需求，适当留有余地。中储的老库都是混凝土（水泥）地坪，是最便宜的，但不是最经济的，一般使用两年以后，在叉车的作用下地面会出现不同程度的翻砂、起尘现象。加上碳化、水侵蚀和风化的作用，地坪表面会继续粉化，影响正常使用。具体表现在货物堆放无论时间长短，上面总是布满灰尘，出现了凹坑。

现在仓库建设都在使用金刚砂耐磨地坪， 不翻浆，不起尘，耐磨、抗压、使用寿命长， 货物对库房洁净度要求很高，譬如，高级食品、精密仪器、医疗器材等。 

                               租户的要求不断变革 

 从月台和地面两个操作角度，我们就看到了新旧之间的不同，当然还有高度、跨度、液压升降、径深、照明、通风、监控，喷淋..........这些细微的改变都是新旧仓库之间的区分。核心只有一点，便于货物流转。

（案例：月台、径深暨附属）

仓库月台与径深

登高保护装置

从仓库运营到物流运营 

仓库的经营是一门学问，大部分物流地产商不介入实际运营，如普洛斯、安博等都属于资本证券运营范畴，还有一些如宝湾、宇培有着自己独立的运营部门，各不相同，这组要取决于投资主体的基因和目标问题。

租赁与经营的利润区分： 

地产业属于租赁业，税费成本居高不下，土地出让金，房屋租赁税是非常高的，在提升存量的收益时，必须调整期运营模式。

而今年随着电商零售配送行业的蓬勃壮大，地产商与电商平台合作的模式兴起。同样的传统开发型企业在合作中可以发挥在拿地建设、成本管控上的优势，而拥有庞大优质客户资源的电商平台的入驻则能起到品牌聚集的效应，从而进一步巩固园区“小资产-大客户”的运营模式。

那么提升经营收益率，利用现有存量介入其他领域，成为现阶段物流地产的经营核心。

仓储行业的整个业态其实可以从字面上做简单的拆分：

“仓”：时下受到追捧的物流地产，即物品粗放地点的规划、建设。其中需要考虑的就是仓库的全国布局，到具体选址，仓库类型选择，建设标准，配套设施采购等等。仓库建设是典型的重资产行业，也是近来行业内关注度较高的子行业。

“储”：即仓储管理，包括基础的商品出入库、保管收纳，质押监管等增值服务的展开。从事仓储管理的公司往往拥有自有仓库，同时也有许多仓储服务商和第三方物流服务商在没有自建仓库或自建仓库不足时租用通用性仓库进行存放。

物流地产核心是一门金融的生意，在普洛斯、万科、安博、嘉民、盖世理这些巨头的身上，你看不到物流基因，满满的都是华尔街的身影，言语里都是基金、回报率的名词，赢利模式主要为出租收入、服务费用、土地增值、项目投资收益及其他收益，物流运营那是乡里人的考虑，精英们丝毫不屑。

物流地产收益率高于其他物业

新一代仓储发展趋势

物流地产市场在未来十年将呈现三大趋势：

1.从长期来看，消费市场提质扩容将保持向好态势

与过去相比，中国消费增速有所放缓，虽然短期受到新冠肺炎疫情的不利影响，但长期内消费规模仍将稳步扩大。随着消费市场提质扩容以及消费结构优化升级，物流地产投资者和开发商必须适应零售消费市场的新变化，从而相应调整其投资策略。内循环的提出也需要大量的分拨出现。

另外，鉴于部分大型电商和流通企业出于业务需求自建物流仓储中心，物流地产运营商也应积极适应租户结构调整，并挖掘新兴行业的租赁需求。

2. 快递、快运趋于成熟，二、三线仓储成为鸡肋

以城市群和都市圈为核心 发展格局将成为支撑未来经济高质量发展的主要平台， 是推动区域消费市场和投资市场进一步发展的重要保障。虽然全国大量城市的消费市场出现增长，但零售额增长最快的区域主要集中在几个高密度的大型城市群中，且每个城市群的人口规模高达5千万至1.2亿。作为中国推动相邻城市间协同发展的成功范例，这些城市群内的相邻城市皆会按照区域综合规划实施同步发展战略。

这些最发达的城市群拥有最高效的仓储和配送网络，尤其在区域层面——距这些城市群中心两小时的车程范围内可覆盖2,500多万消费者。在长三角和大湾区这种城市分布高度密集的城市群中，部分城市仓库甚至可以在两小时车程范围内覆盖到6,000万人。与此同时，对交通基础设施（尤其是高速公路）的大规模投资亦为城市群奠定了更为有效的配送基础。

中国电商市场仍有很大的发展空间。eMarketer的统计数据显示，作为全球最大的电商市场， 物流呈现小批量、高频次，与快递加速融合（见图3）。

以北上广深、成渝为主的城市群已经形成，大量的人口暨资源倾斜。快递、快运趋于成熟，隔日达和成本可控，服务水平趋于成熟，货物会集中储存来减少库损和允期，二、三级城市枢纽，由于路由与科技不断提升，分拨速度加快，仓储资源将会大量过剩，最终成为鸡肋。

3.科技赋能将成为物流企业降本增效的助推器

自动化和智能化的物流科技可以有效提升高标库的空间利用率和作业效率。这一趋势将有效推动庞大的非高标库租户群体考虑升级高标库。此外，为了满足租户对于自动化、冷链物流和其它高科技设备的需求增长。

2020年初，新冠肺炎疫情的暴发为中国物流地产市场施加了阶段性挑战，但同时也为物流行业发展带来了新的机会。疫情严防严控下，物流仓储业在支持中国经济社会正常运转中的重要作用得到了极大凸显。

随着国内疫情态势有所好转， 物流行业的整体升级，尤其是在疫情中承担民生物资保障重任的生鲜食品、医药及生活必需品的供应链和物流。阿里巴巴旗下的盒马鲜生等“新零售”超市概念在中国各大主要城市大量涌现，并成为社区级邻里配送的前沿配送中心，进一步提升了企业快速城市配送的能力。供应这些社区级空间又进而刺激了对城市郊区传统大型配送中心的需求。 

未来的5年后物流园区的存货将越来越少，更多的变成转运中心。现在盲目建仓的企业注意了，过去的供应链是存货驱动市场，未来将是C2B模式主导供应链,渠道的库存会大量减少，因此未来仓库会向两级发展，中心城市枢纽将越来越大，现代化程度不断提高，而末梢城市仓储量锐减，会大幅度的减少存货的仓储功能,更多末梢仓库将变成快速的运转中心。  

下一个十年，物流地产市场将迎来新的挑战，同时也为不惧挑战、积极应对的投资者和开发商带来全新的机遇。 后记：

敏锐型物流企业根据上述变化应准备好相应服务，以满足用户对自动化和冷链等先进技术的偏好，并为顺应可持续发展和完善员工福利的趋势做出不懈努力。

展望2030年，中国的高标库市场除了体量规模的增加以外，市场也将朝着更加复杂、更加成熟的方向发展。投资者和运营者需要进一步审视变化中的市场趋势，在更为复杂的市场中寻找并把握机遇。