物流园实战——基本概念

一、物流园的概念和特性

物流园区（logistics park）：是指在空间上将多种物流设施和不同类型的物流企业集中布局的场所，是几种运输方式衔接地，也是具有多种服务功能的物流企业的集结点。

配送中心：接受并处理末端用户的订货信息，对上游运来的多品种货物进行分拣，根据用户订货要求进行拣选、加工、组配等作业，并进行送货的功能区块。

分拨中心：具备集散货物、停车等定制设施，满足线路齐全、运作规范的公路零担快运服务，满足小批量、多频次、快速度的物流需求的功能区块。

分拣中心：为物流企业、商贸流通企业、制造企业提供自动化、信息化、个性化的专业仓储、分拣、分包服务，具备一定库存准备和跨区域辐射能力的仓储功能区块。

运输车辆整合中心：为园区车辆提供智能停车、维修、给养服务的功能区块。

服务中心：为园区提供政务、商务、信息、增值服务功能和后勤配套服务，实现物流、园区信息化运作的功能区块。

物流园区从建设角度来说是物流地产，因而涉及到土地获取和施工许可，物流园区须在政府规划和支持下才能建设，它是为了实现物流运作的共同化，按照城市空间合理布局要求，集中建设并由统一主体管理，为众多企业提供物流基础设施和公共服务的物流产业集聚区。基本要素是物流作业处理对象、物流设施设备及技术手段、物流相关信息及经营组织机构。它涉及到交易、金融、结算、物流、数据等综合服务。它是现代物流技术、信息、设备、人才、管理、资源、客户的集中地。

物流园的特点：提供社会化公共物流服务；众多物流企业集聚；具有完善的综合物流功能；有较高的物流服务水平；有较强的物流集聚效应；产生较明显的物流产业规模。

物流园区从运营角度来说，具有市场特质，是交易的场所。服装市场是服装类的集中地，果蔬批发市场就是水果和蔬菜的集中地。而物流园区自然就是物流的集聚区，解决发货需求就是它的市场属性，运力采购是它的主要职能，装卸操作是它的基本功能。因而物流园区并不是物流服务的直接提供者，入驻的物流企业才是真正的物流活动的组织者和实施者。因此，物流园区的成败直接由入驻的物流企业的数量和质量所决定。在现今经济大环境下,要确立做什么“市”，才能旺“场”，即先规划好做什么生意，具体怎么做，通过规划和设计场地，来利用好场所。

二、物流园区的基本功能：

1）存储

2）运输、配送

3）装卸、搬运

4）包装、加工

5）信息及处理

6）结算

7）物流解决方案

8）技术开发及咨询培训

9）金融服务（融资、账户管理、设备租赁、保险等）

10）配套服务

三、园区属性

由于物流园区必须以土地为载体，它天然地隶属于产业地产了。其产业形态为物流业。

四、优秀物流园区的指标评价体系（参考）

注1：站场设施：车辆称重设备，尾气检测设备，安全消防设备，宣传告示栏，监控设备，装卸机械，汽车维修处，公共厕所，客户休息处，司机之家等。

注2：消防设施齐备，无消防事故、人员伤亡事故、无造成社会不稳定因素

五、物流园开发的基本知识

1、用地性质：

根据《城市用地分类与规划建设用地标准的规定》，城市用地可以分为九类：

A、居住用地

B、 公用设施用地（含商业用地）

C、 工业用地

D、仓储用地

E、对外交通用地

F、道路广场用地 

G、市政公用设施用地 

H、绿化用地

I、特殊用地

2、土地出让年限

土地使用权出让最高年限按下列用途确定:

(1)居住用地七十年；

(2)工业用地（含仓储用地）五十年；

(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；

(4)商业、旅游、娱乐用地四十年；

(5)综合或者其他用地五十年；

(6)加油站、加气站用地为二十年。

3、土地开发的“五证”：

1）《国有土地使用证》

2）《建设用地规划许可证》

3）《建设工程规划许可证》

4）《建设工程施工许可证》

5）《房屋销售(预售)许可证》。

4、用地七线

1）红线

指城市道路用地规划控制线。包括用地红线、道路红线和建筑红线，对“红线”的管理体现在对容积率、建设密度和建设高度等的规划管理。

2）绿线

是指城市各类绿地范围的控制线。按建设部出台的《城市绿线管理办法》规定，绿线内的土地只准用于绿化建设。

3）蓝线

一般称河道蓝线，是指水域保护区，即城市各级河、渠道用地规划控制线，包括河道水体的宽度、两侧绿化带以及清淤路。

4）黑线

一般称“电力走廊”，指城市电力的用地规划控制线。现也包括给排水、电力、电信、燃气等市政管网。。

5）紫线

指核定为文物保护单位或建筑保护单位用地及其周围进行规划保护的规划控制线。

6）黄线

是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。

7）橙线

是对轨道交通管理的控制界线。

5、总平面图

亦称“总体布置图”，按一般规定比例绘制，表示建筑物，构筑物的方位、间距以及道路网、绿化、竖向布置和基地临界情况等，图上有指北针。

 6、容积率

是指项目的总建筑面积与用地面积的比率。建筑面积还细分计容面积和不计容面积。

容积率=地上总建筑面积÷规划用地面积 

7、建筑密度

是指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比（％），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度 。

建筑密度=建筑首层面积/规划用地面积

8、三通一平与七通一平

三通一平指的是水通、电通、路通和场地平整。

七通一平指的是通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通热力以及场地平整。

9、开间和进深

开间指的房屋的宽度，是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。

进深是房屋的深度，从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。

10、换算单位

1公顷=15亩=10000平方米

1亩=666.67平方米

六、物流园区发展趋势

1、网络化，也称联盟化。园区的互联互通。

2、供应链化。上下游企业尽量集聚，形成闭环或半闭环的产业链。

3、交易化。如与商贸的结合，使得物流园区具有交易服务等众多综合性功能。承担着市场信息反馈、价格发现、商品展示、采购配送、技术研发、国内外贸易等诸多功能，起着沟通生产和消费的桥梁作用。从而，电子结算、仓单质押、融资担保等金融服务功能也得到充分发挥。

4、平台化。物流园区作为平台化运营商，除了为入驻企业提供基础物业管理服务外，还要搭建公共服务体系，在营业手续办理、仓储配送、上下游业务对接、技术应用、信息采集、金融结算、信息发布、人才培训等方面，为入驻企业提供全方位的服务。

5、信息化。物流园区信息化的价值就是整合、效率、价值发现。通过聚集与整合平台内外的客户资源，大力拓展对外部社会资源的低成本聚集与整合经营。