郑州物流园区空置面积增加20%，跟房地产开发商进入物流行业有一定关系

9月19日,《生存空间压缩，专线物流如何走出困局？》一稿经顶端新闻、“郑州批发市场”公号推送后，引起河南物流圈广泛关注。

物流园区该如何为专线物流赋能？导致物流园区空置率增加的深层次原因是什么？未来5年，河南物流业将发生什么变化？

9月27日，作为2022中国（郑州）商贸物流大会的先导活动，顶端新闻推出了“顶端大咖会”直播对话，本次邀请到了飞腾物流董事长林春光、玉泽物流董事长袁伯合做客顶端大咖会的直播间，就上述问题做了深度剖析。

01郑州物流园区空置率最高达30%，创下十几年来新高

 “目前物流园区处于供大于求状态。”林春光称，2014年之前，郑州的物流园区很少，也不成规模，这几年，郑州的物流园区领域几乎每年都有新玩家进入。而选择入驻园区的，90%都是专线物流。

2020年疫情多点频发以来，生产制造企业因为订单减少，导致其货物储存量下降，专线物流揽收货量随之而降，再加上油价持续上涨、人工成本增加、运费无法同期上涨等原因，部分专线物流有的关停，有的出局，占比约20%左右。

受此影响，今年以来，郑州60多家物流园区，平均空置面积增加20%左右，空置率达20~30%，创下最近十几年来新高。

空置率增加的不只是某一个园区，而是无论高中低档，全部受到冲击。

02房地产开发商入场，是物流园空置率增加的原因之一

林春光还提到，导致物流园区空置率增加的，还有一个原因，就是这两年河南物流地产的兴起。

“以前河南哪有什么物流地产，这两年明显增多。”林春光称，近几年，“房住不炒”的国家政策让原来拿了地的房地产开发商放缓了开发新楼盘的脚步，但既然拿了地又不能不开发，而疫情的不确定，虽然让物流行业也受到了冲击，但更让大家看到了物流行业对于民生保障的作用，于是，很多房地产开发商纷纷开建物流园区，进入了高标仓、冷链物流等行业。

事实证明，不只是河南房地产开发商把投资瞄上了物流，国外投资者也一样。在戴德梁行日前举行的网络研讨会上，众多国外投资者表示正重新部署他们的投资组合，并将目光转向另类资产，其中，首选即是物流。

根据投资者意向调查显示，随着传统行业从疫情中复苏，一些曾被认为“难以进入、难以退出”的另类资产类别，成为目前投资者关注的重点。

比如，若要将10亿美元分配至不同物业，投资者表示会选择将更多的资金分配给物流而非写字楼。

尽管收益率有所下降，但超过35%的受访投资者认为，物流行业从根本上仍然供不应求，还有30%的投资者预计该行业将出现积极但缓慢的增长。

03能为企业赋能的园区，才是专线物流的选择

如何才能降低物流园区空置率？

林春光提到一个关键词：赋能。如果物流园区能为入驻的专线物流赋能，能让其在园区得以发展、壮大，谁还会走呢？

比如，飞腾物流在新密的云仓，就根据客户的需求，降低了部分租金，原来一年交的费用，现在改为可以一季度一交；原来用2000平的办公面积，现在经过优化组合，办公面积缩小为1000平等，提高了公司的集约化水平。

玉泽物流园目前空置面积为2万多平米。袁伯合称，为了降低空置率，公司推出了几个举措：减免部分房租，房租可以分期支付；给所有入驻物流公司发放防疫用品，如口罩、消毒液等，定期对园区进行消杀；开展安全生产培训；园区成立项目组，专门到地市寻找生产厂家，为园区内的专线物流提供货源；园区为入驻的物流企业购买保险；组织活动，增强专线物流与同行的互动、合作；每到中秋、春节时，给企业发放福利用品等，让入驻的企业在园区内感受到“家”的温暖。

目前，玉泽物流园入驻专线物流70多家。

04郑州市出台17条政策支持物流业，帮公司减免费用几十万元

9月份时，郑州市人民政府办公厅发布《郑州市支持物流行业纾困解难工作方案》，从落实税费优惠、降低物流通行成本等8方面，推出17项举措，物流企业是否已享受到相关优惠？

林春光激动地表示，2020年疫情以来，虽然物流行业货量和利润都有所减少，但国家和河南省、郑州市也多次出台了鼓励物流行业发展的政策，飞腾物流即是其中的受益者。

公司自有货车300多台，自从被列入“白名单”企业后，每月光高速过路费减免了二三十万元，降低了10%左右。

为了园区的发展建设，前一段时间，工商银行给飞腾物流授信300万元，利息只有3.8%，而且，为了不影响公司正常运转，一周内就把所有手续办完了。在即将放款的前一天，银行又通知，鉴于飞腾物流是国家4A级企业，在享受超低利率的同时，可以再减免万分之一的手续费。

“前前后后为我们公司省了几十万元。”林春光说。

袁伯合也表示，玉泽物流作为4A级企业，在银行贷款156万元时也享受到了超低利率和部分费用减免。

05未来5年内，河南物流业将发生大变化

未来一段时间内，河南物流行业会否发生明显变化？

林春光认为，目前，全国各地都看到了郑州、河南在发展物流行业方面的优势，像区位优势、枢纽优势、消费优势等，河南物流行业的发展也在推动全国物流向前发展。这几年，全国各地像四川、云南、东北等各地的物流同行，也经常带领团队来河南参观、学习。

明年来看，河南的物流将会向升级型、集中化、服务型、下沉式等发展，在这个过程中，还会有一批企业因为跟不上大的发展趋势而掉队，被淘汰出局。

专线物流的运营，将从拼价格演变到拼服务；物流园区的竞争，将从拼管理，过渡到拼资源。

未来的物流园区，一定是谁的资源更多，在谁那里经营更安全、稳定、货源更多，大家都去谁那里。

袁伯合认为，未来5年内，将是河南物流突飞猛进的几年，河南物流业必将发生大变化。作为建设国家中心城市、国际消费中心城市的郑州，在这几年内，要把握住“天时地利人和”，要把河南省郑州市物流业的发展放到全国物流业发展的大格局，搞好物流业与制造业、商贸业联动发展，增强科技创新和高质量发展，推动河南物流业向标准化、智能化、规模化、集约化等方面发展，为中国经济高质量发展做出应有的贡献。