物流地产，逆势腾飞

10月24日，森瑶中国与高盛共同成立合资公司，寻求中国一线城市及周边核心地区优质物流资产投资机会，其首批种子项目为4个共计24万平方米的仓储资产；

11月7日，普洛斯宣布最新一期中国收益基金——普洛斯中国收益基金VI（GLP CIF VI）完成募集。该基金资产管理规模达76亿元人民币，将投资于中国19个城市的20处物流园区，可租赁面积约213万平方米；

11月8日，黑石房地产基金持有及管理的多元资产管理平台——龙地宣布即将完成对粤港澳大湾区内，面积约28万平方米现代仓库的收购。

从上述企业公布收购标的投资案例中不难看出，物流地产颇受青睐。摩根士丹利房地产投资全球首席投资官此前表示：“公司自2015年起布局中国物流地产赛道，管理项目面积超过100万平方米。鉴于目前重点交通枢纽城市优质物流资产存在普遍短缺的情况，公司将在长三角地区收购逾21万平方米的物流及工业资产，把握难能可贵的投资机会。”

物流地产是经营现代化物流设施的载体及重要组成部分，分属工业地产，是房地产轻资产化的重要存量运营细分领域。物流地产的概念始于上世纪80年代，即根据物流企业客户需要，选择一个合适的地点，投资和建设企业业务发展所需的现代物流设施，最早由美国普洛斯集团率先提出并实践。现代化的物流地产经营环节，主要为选址拿地、开发建设、运营管理及基金运作四个方面，常以物流园区为载体建设物流仓库、配送中心、分拨中心等专用物流设施，同时提供园区租赁、园区运营、配送服务等增值服务。

数据显示，一线城市物流地产投资净回报率在6%～8%，远高于商业地产的4%～5%和住宅地产的2%～3%，并在疫情影响下展现出较强的抗风险能力。预计优质物流地产将迎来大量新增供应，其中城市物流和冷链物流将受到更多关注。

然而，中国物流地产在受到越来越多投资人青睐的同时，进一步加剧了投资市场竞争，导致资本化率有所下降。考虑到行业正处于向高质量、数字化和智能化发展的转型期，固定资产投资仍低于预期，反映出企业对于投资持保守态度。此外，物流地产还面临高昂的能源费用，使物流地产的业主方难以实现降本增效；推行环保措施在短期内面临资金压力；以及自动化仓库、数字月台、信息处理系统等智能技术建设滞后等瓶颈。

党的二十大指出，以中国式现代化全面推进中华民族伟大复兴。在中国式现代化建设进程中，中国对产业链供应链生态体系建设提出更高要求，积极构建适应产业链供应链新生态建设的现代物流体系，推动现代化经济体系建设，加快现代物流技术、业态、模式创新步伐，推动依托国家物流枢纽、国家骨干冷链物流基地的“通道+枢纽+网络”的现代物流运行系统建设。迎接中国式现代化现代物流供应链建设的新时代。

物流地产行业驱动因素

01，需求推动

21世纪以来，中国制造业逐步从传统向新兴高端制造业转型升级，逐步成为仓储的主要需求来源，集中于长三角、珠三角、环渤海等区域。按照仓储的水平高低，可将仓储划分为高标仓和传统仓，高标仓和传统仓存在明显的差异。

由于中国现代化仓储起步较晚（约90年代前建设），传统仓占总面积的80%以上，其缺陷大幅增加了物流运营成本及安全隐患。相比之下，高标仓能够更好实现物流规模化效应与降本增效。直观的看，供应链管理成熟的汽车、航空等，基本都是高标仓的主要应用行业。

02，政策引导

物流地产是供应链建设的重要环节，可能提升企业物流配送效率，进而升级消费体验。基于此，政府部门近年来高度重视物流，多次出台土地税收等优惠政策推动物流地产的发展。

2021年6月，《国家物流枢纽网络建设实施方案（2021-2025年）》发布加强国家物流枢纽建设与运营指导；同年11月，《关于做好“十四五”首批国家物流枢纽建设工作的通知》表明将建设国家物流枢纽增至70个；同年12月，《国家骨干冷链物流基地建设实施方案》提出将围绕支撑构建“四横四纵”的国家冷链物流骨干通道网络；《县域商业建设指南》提出推进县乡村三级物流配送中心体系建设等。

03，疫情加速行业驱动力

新冠疫情使物流地产行业衍生出新的驱动力，如冷链物流、生鲜电商、社区团购等，助力物流地产持续发展。2021年中国社会消费品零售总额为440,823亿元人民币，同比增长12.5%；网上零售总额为130,883.5亿元人民币，同比增长14.1%，线上消费增速高于整体消费增速。新冠肺炎疫情导致消费需求结构发生变化，实体零售业有所萎缩，部分企业难以支撑被迫关店，或者将实体零售转变为线上渠道。这对仓配业的服务布局、服务能力水平、技术设备等都产生了深远影响。

仓储产业链数智化发展

01，物流平台加速涌入

随着市场需求的持续发力，中国社会物流规模与快递行业规模保持持续增长，2021年，中国社会物流总额为335.2万亿元人民币，按可比价格计算，同比增长9.2%，2021年社会物流总费用16.7万亿元人民币，同比增长12.5%。中国快递业务量超1,000亿件，对全球市场增长贡献率超50%。各物流企业依托自身业务发展，开始逐步着手布局物流地产行业，打造一体化供应链。以阿里、京东为首的电商企业组建的物流公司重点发力自建仓储领域，以顺丰为首的传统物流巨头也以“仓配一体化”为重要战略发展目标。

2022年9月，阿里健康大药房首次对外开放其自建仓储园区——杭州塘栖仓。据悉，阿里健康大药房塘栖仓为目前亚洲最大的数字化单体药品仓，占地面积近100亩，全仓配备的恒温恒湿系统，并采用数字化智能化设计，日均可处理100万个B2C药品订单。京东则是从2008年开始自建物流系统，截至2022年6月底，京东物流运营超1,400个仓库，含云仓生态平台的管理面积在内，京东物流仓储总面积约2,600万平方米。

02，地产商韧性显现

基于工业与电商的发展、物流用地年限缩短、疫情等原因，物流仓储被认为是最具韧性的地产板块，其在回报率上稳居各地产物业之首。纵观各家物流地产企业，业务网点均已实现中国一、二线城市及重点区域城市覆盖，逐步建立起全国网络。

普洛斯中国以轻资产策略加快项目周转率，提升其投资回报率。2022年7月，普洛斯宣布设立“普洛斯中国收益基金V”，计划投资于2013年成立的“普洛斯中国物流开发基金一期”旗下资产，涉及在中国54处高标准现代物流设施。而万纬物流、宝湾物流等近年来在资产证券化上积极作为，京东和苏宁亦投入物流地产基金，不过企业更偏向重资产。

其中，万纬物流的发展值得一提。作为中国知名的冷链仓储品牌，万纬物流除了拥有专业的冷链硬件仓储设施，近年来对“供应链一体化服务”的探索和实践已经取得了令人侧目的成就。除了能够帮助客户实现货物全流程的可视化，万纬物流对于仓储运营的“颗粒度”的细化值得中国物流行业学习，尤其是万纬物流能够为客户通过数字化方式提供业务的布局和优化，并以“提升管理颗粒度的方式”来提升管理效率，保证服务质量的同时为客户免去不必要的成本。

龙头企业早期利用先发优势，拥有大量优质用地资源，随着智能云仓库、自动化立体仓库等应用逐渐完善，大数据、物联网、人工智能将与物流行业进行深度绑定，部分已应用在仓储物流行业中，这些应用有望进一步降低仓储物流基础设施的运营成本。

另外，疫情加速仓储物流无人化发展步伐，诸如搬运机器人、码垛机器人、分拣机器人等自动化设备已代替人工，可以满足货品从入库、分拣、出库、移库、盘点、运输等各个作业流程。这些设备的普及对于物流地产企业也是一个明显的航标。