调研：2023Q1冷库市场行情分析与发展建议

一季度，我国GDP同比增长4.5%，社会消费品零售总额同比增长5.8%，其中餐饮收入同比大幅增长13.9%，经济向好趋势明显。

但从冷链角度来看市场依然相对疲软，有效需求尚未完全释放，企业经营压力较大，行业促反弹、稳增长任务艰巨。

冷库作为冷链流通中最重要的节点设施，这几年在国家产业政策和规划的导向下，在市场需求不断增长的情况下整体保持持续发展。

但纵观2023年前三个月，由于消费需求的不稳定，供应链传导的滞后，上下游经营成本的压力，以及监管缺位等原因，一季度冷库市场不容乐观。

#1

一季度冷库市场现状

01

冷链新基建依然是政策聚焦点

一季度以来，国家和各地政府继续通过中央财政资金、地方政府专项债，以及政策性、开发性金融工具等方式补充重大城乡冷链项目资本金，不完全统计投入超过120亿元。同时，在政策和税收减免等方面给予支持，如财政部、国税总局发布的《关于继续实施物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税优惠政策的公告》等。

02

多元布局，结构失衡有所改观

一季度调研发现，不同类型的国家骨干冷链基地布局加快，枢纽作用显现。部分省市田间地头冷库、产地冷链商品处理中心、数字化冷链仓，以及冷藏库、气调库等有一定程度的新增，加强了城乡冷链补短板，改善了长期以来中西部冷库少、产地冷库少、冷藏保鲜库少的局面。

03

高标库起势，示范效应初显

不完全统计，一季度全国公共型冷库容量新增约560万立方米，其中高标库占比超过60%。高标库的兴起，一方面得益于国家和各地政府的重视，一方面行业资本和体量玩家的入局也是重要原因。高标库规模化，可有效助力我国冷链市场需求的腾笼换鸟和冷库产业结构升级。

#2

一季度冷库市场问题

2023年1-3月

01

存量竞争加剧，增量受阻

一季度总体来看，冷链从业者主要还是在围绕食品生产加工、连锁餐饮、农批市场、商超零售等需求开展业务，其他方面偶有亮点但突破不大。一季度零售和餐饮虽有增长，但主要是春节消费拉动和疫情短阶报复性回弹，对冷链业务支撑有限。进口冷链食品波动周期尚未恢复，生鲜直播带货等对高质量、大批量冷链业务无法保证，预制菜如火如荼但对冷链赋能尚需时间验证。

02

价格战升级，恶性循环

由于狼多肉少、库多货少，一季度全国不少地区冷库租赁价格应声下跌，不少城市冷库更是拼起了价格。据调查如北京冷库整体价格下降30%、上海下降35-40%，深圳下降25-30%，还有不少地方冷库价格濒于腰斩。当前不少冷库经营方的最迫切诉求是尽可能把库里多填货，价格可以谈。但这样的恶性循环对后续冷库市场价格的扭转是极为不利的。

03

重建设轻运营，死水微澜

冷库运营一般包括冷库定位、客户招租、作业托管、服务增值等一系列内容，是比前期建设更为重要的板块，但往往容易被忽视，从而造成投产冷库明显缺乏竞争力和市场活力，直接体现就是冷库长期无人问津、价格上不去、客户流失率高、冷库能耗高等，这种现象从一季度来看绝非个例，特别是三四线城市和县乡冷链市场，要引起重视。

04

劣币驱良币，监管缺位

此前国家市场监管部门发布过《冷藏冷冻食品销售质量安全监督管理办法（征求意见稿）》，对冷库关键信息等要求依法备案，但终版办法迟迟未出导致冷库市场劣币驱良币现象一直存在，即租冷库唯价格论，资质证照合规冷库反倒缺乏竞争力。今年一季度，由于冷库市场需求不景气，以及客户对租金敏感的情况下，此类情况更容易发生反弹。价格低了，风险高了（失温、货损、着火等），从长远看这其实是一种冒险博弈。

#3

一季度冷库市场建议

2023年1-3月

01

充分调研，理性新建

从目前全国冷库总量和一季度新增冷库来看，部分地区已存在冷库过剩苗头。粗略来算，仅100个国家骨干冷链物流基地、配套产销冷链集配中心、全国供销总社612冷链工程全部建完的话，新增冷库容量保守在5000万立方以上。因此，无论是政府主导冷库项目还是企业投资，在冷库项目立项之前一定要进行充分且专业的市场调研，比如辐射人群、交通区位、食品产销量、需求强度、加工能力等。同时最好是O+EPC模式，即运营先行、总包再跟上。

02

需求导向，反向定制

俗话说“栽好梧桐树，引来金凤凰”，但对于当前的冷库市场最好反其道行之，这样做一是可以避免冷库不定期招租带来的高额运营成本，空转的费用很致命。二是冷库需求个性化较强，不同类型客户对于温区配比、穿堂宽度等都不一样，能直接“拎包入住”的毕竟是少数，一般少不了二次改造。

03

购买服务，调配资源

这里的购买服务是针对政府而言，当前政府鼓励和支持新建的冷库项目，无一例外都是希望其能发挥一部分“服务民生、保通保畅、稳产稳链”的公益作用。出发点毋庸置疑，但其实政府不用完全主导自建，其一不一定符合市场规律，其二运营也是大问题。随着市场作用下冷链新基建的不断完善，很大程度上可以通过国资平台购买冷库服务的方式，具体如参股或发放冷库补贴券等，起到农产品低价错峰存储、平抑物价等作用，也能进一步盘活和优化配置现有冷库资源。

04

多管齐下，盘活经营

当前冷库数量很多，背后的经营模式也很多，但不管哪种模式都要灵活变通。比如有的是以冷库改造收取租金为主的二房东模式，这种当然希望大宗货量和自运营能力的整租客户入驻，但在当下也要考虑通过引入专业的运营方实现化整为零，逐步减少冷库的空置率。

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行业倡议，抱团取暖

通过一季度冷库市场调研，中物联冷链委呼吁冷库领域广大会员单位和相关从业者，能够进一步加强行业自律，坚定信心，始终做好高质量服务，坚守价格底线，公平竞争差异化经营，市场越是承压，产业链、供应链上下游越要抱团取暖，共越低谷。