一波IPO，让人“看清”京东的本质

京东，不止是零售平台。

京东系又有公司要上市了，而且，这次还是组团上市！

3月30日晚，京东集团发布公告称，已向香港联交所提交分拆旗下京东产发、京东工业两家公司于香港联交所主板独立上市的建议，且香港联交所已确认可进行拟议分拆。

很快，资本市场对于京东两家公司分拆拟上市的举动给出了积极正向回应，3月31日早盘，京东集团一度涨逾8%。

和此前京东物流、京东健康等上市不一样的是，这次拟IPO的两家公司，对大众而言多少有些陌生。那么，这两家公司拟独立上市的背后，又发出了什么样的信号？

京东产发拟IPO背后：京东的核心是供应链效率提升

当我们谈到京东时，我们到底在谈什么？

长期以来，在很多人的认知里，京东是一家在全球范围内都叫得上号的大型零售企业，在国内，它是日常陪伴衣食住行的全品类电商平台；对京东的历史了解得再深一点的人，还知道刘强东当年力排众议，坚持重金投入也要打造京东自有的物流体系战略的故事。

但是，你确定这就是你了解的京东的全部吗？

京东产发和京东工业的拟上市，却让很多人有了一次近距离观察京东的新角度。

上市不是新闻，一个集团旗下两家公司同时上市才是新闻。京东的这一波IPO，也让人开始“看清”京东的本质：原来，在作为零售企业之外，京东还有专注于供应链效率提升的“另一面”。

我们先来了解一下京东产发，招股文件展示，作为京东集团供应链生态系统的重要组成部分，京东产发以“智能产业赋能城市发展”为使命，通过投资开发、资产管理和多元化增值服务，为全行业提供现代化标准仓库、一体化智能产业园、数据中心、光伏新能源等基础设施建设与运营的综合解决方案。

这样说是不是还是有些隔离感？这也难怪，京东产发所做的事不在“台前”，主要是供应链能力的提升，而能力这种东西很难像具体的产品那样让用户获得确定感。

那么，我们究竟应该怎么理解京东产发？

从定位上看：作为中国和亚洲领先的、增长最快的现代化基础设施开发管理平台，京东产发的发展策略可以归结为两点：基础设施+产业升级。

基础设施又包括超级产品能力、超级区位优势和超级网络协同三方面。在超级的产品能力方面，京东产发从第一个项目上海嘉定“亚洲一号”开始，就为行业高标仓开创了创新技术要求及服务标准，并依托京东数值化社会供应链，通过不断优化运营各环节，打造面向未来的新一代基础设施；超级的区位优势上，京东产发在中国主要市场和海外都有着重要的战略占位，得以快速全面响应客户不断变化的需求，并为客户提供交通便利、八方通衢的高品质基础设施；超级网络协同上，京东产发从2018年独立运营以来，已全面实现了从内生规模扩张到服务社会的一体化开放，根据客户用仓需求，建立起全网布局且高品质的现代化基础设施网络。

截至2022年12月31日，京东产发已积累了广泛的现代基础设施资产组合，覆盖国内29个省级行政区以及海外4个国家，总资产管理规模937亿元人民币，总建筑面积约2330万平方米，按建筑面积计，在亚洲及中国的现代化基础设施供应商中分别排名第三及第二。根据仲量联行报告，京东产发自2018年初至2022年底，总建筑面积的复合年增长率超40%，于同行业中实现最快增长。

从业务能力上看：京东产发以独特的开发专长，促进当地经济发展和产业升级。

依托于京东的生态资源，京东产发通过四大核心能力，即规模庞大且优质的基础设施资产、促进当地经济发展及产业升级的开发专长、客户为先的项目全生命周期的服务能力、切实可行的洞察力，在业绩记录期每年新增建筑面积平均为280万平方米，每年新开工建筑面积平均为350万平米，每年竣工建筑面积平均为240万平米，实现了持续的快速增长。截至2022年12月31日，京东产发旗下近90%的现代化基础设施园区位于国内一线城市及其卫星城市和二线城市，并已覆盖国内所有核心流通节点。

从客户服务来看：京东产发在“客户为先”的服务理念下，为企业客户提供持续稳定且优质的服务。

随着基础设施能力的对外开放，这些年，京东产发的客户群体也逐步从京东物流等物流服务商延伸到宝马等制造企业，以及本来生活、良品铺子、永辉超市等电商零售企业，面向全行业提供物流基础设施与一体化解决方案。截至2022年12月31日，公司已竣工的现代化基础设施园区平均出租率超过90%，且大多数的租赁合同租期超过5年，均显著由于同行业；来自第三方客户的收入贡献从2020年的27.9%快速上升到2022年的51.5%。

从资本运作来看：公司通过投资开发和资产运营达到资本循环及建设运营，从而提高供应链效率与韧性，打造现代化基础设施网络。

如今，凭借强大的现代化基础设施网络和端到端的全局服务能力，京东产发可通过全网集约化管理降低运营成本，有效提升社会效率并降低服务成本。并且不断拓展客户规模，成为越来越多独立第三方企业客户的长期合作伙伴。

放在京东集团近年来逐步将供应链能力开放给外界的背景下，我们不难发现，京东过去二十年来的前台呈现的是电商，而其背后的核心实则是供应链的效率提升：这些年来，京东不仅借助互联网的技术来提升其交易效率，还通过持续投入物流基础设施来提升履约效率，同时也将数字化和物流仓储基础设施能力开放给更广泛的产业端，降低整个产业链的成本，这种综合成本的降低，才是为用户提供更好的产品、价格、服务体验的根基。

而京东产发担任的，正是管理京东日益壮大的物流设施和多元产业资产，提高京东集团的基础层面的供应链能力，说它是京东集团供应链的“压舱石”也不为过。

所以，虽然相较于此前上市的京东物流、京东健康、达达集团等等偏C端业务形态，京东产发更多的是扮演服务好B端企业客户的角色，即通过四大核心能力帮助客户持续优化供应链成本和效率，为消费者提供最具竞争力的产品、价格和服务，有效服务消费需求和支持当地经济转型升级。我们相信，随着京东产发的上市，其重要性也会进一步凸显。

京东供应链引领价值正在为更多人所认识

这次京东产发和京东工业的上市，无疑也对京东集团的整体业务布局进行了一次“普及”。

其实，虽然很多人都觉得京东是一家 “电商平台”，但是单纯的一个“电商平台”还不足以概括京东的全部内涵。

2007前，国内电商的风口正劲，当时京东的电商交易量也不断扩大。这时候，京东为了提升购物体验，毅然决定就算前期投入大，也要将自建物流做出来，并且在2012年开工建设首个现代化物流基础设施项目，以及2014年首座“亚洲一号”在上海投入使用，2018年全面启动屋顶光伏发电系列建设等，京东产发也在这段时期开创了行业领先优势。

2018年开始独立运营以来，京东产发实现了和宝马等外部客户的合作、成立首支核心基金、进入东南亚及欧洲市场、收购并私有化中国物流资产等，商业化转型加一步加速。

尤其值得提到的是，在数字经济辐射力和影响力不断提升的趋势下，数实融合已经不是一道“选择题”，而是一堂“必修课”，数字因为实体而有价值，实体因为数字而更加高效。这也是京东产发提出的“从实体中来，到实体中去”的原因所在。从建设第一座“亚洲一号”开始，京东产发就希望通过发挥新型实体企业“以实助实”的带动作用，不仅帮助更多的品牌和商家提升仓储物流设施的运营效率，改善客户体验，同时在面对突发事件时，也能够保障供应链的稳定性与可靠性。

同时，京东的“亚洲一号”等智能产业园多数都建设在交通便利的城郊地区，往往能带动周边数千人的就业，收入稳定、工作方便，让亚洲一号智能产业园成为很多当地人就业的第一选择，也在全国各地形成了一批“亚一就业村”。

总而言之，作为京东集团内智能物流仓储平台的唯一开发持有者，京东产发伴随京东的自建物流体系战略与供应链生态体系共同成长，快速实现了广泛高效的全国现代基础设施资产网络覆盖。就像公告所说的：“分拆将使投资者更好评估公司，专注于京东集团业务，将管理层的责任直接与其经营表现相关联，完善决策程序、加快对市场变化的响应速度及提高营运效率”。

所以，虽然此前京东产发作为B端业务在发展初期并不为外界所熟悉，大多数时候，它在京东的供应链上也是作为一个幕后英雄的角色而存在的，但是随着现代物流对于区域经济的带动作用的凸显，仓储物流基础设施的建设在加快产业结构升级、优化当地的产业生态环境等方面的作用也越来越明显，京东产发创造的供应链价值也会被更多人认识。

引领供应链基础设施，让“有责任的供应链”更有力！

市场在哪里，服务就走到哪里。

随着产业升级及消费领域对仓储物流服务需求的增长，特别是零售创新持续推动，仓储物流服务的市场前景非常值得期待。

2022年，作为以供应链为基础的技术与服务企业，京东提出了“有责任的供应链”的概念和主张，即发挥在硬供应链和软供应链方面的能力，其中就包括京东产发可持续的优质项目获取、建设及服务的全生命周期的资产管理能力。让供应链价值从商业、产业的层面延申到社会层面，也就是说让一家企业经过多年锤炼的供应链能力，更加开放，服务于全社会。

在此过程中，京东产发也逐步打造出了领先行业的优势。

一方面，相比于传统物流地产商，京东产发的基因显得十分独特，依托京东数值化社会供应链，京东产发所形成的强大的产业整合与服务能力，使得其可以通过技术创新对传统产业提质增效发挥更大价；另一方面，京东产发也在洞察行业趋势和客户偏好的基础上，通过基础设施升级、技术创新、资本循环等方面，继续巩固“超级节点”的战略优势。

从京东生态成长起来的京东产发，也会依托技术创新和先进的发展理念，持续引领供应链基础设施，让京东“有责任的供应链”更有力！