行业篇17-物流不动产信托基金，搬砖人实现财务自由就在今天？

这篇文章讨论的内容是目前我最感兴趣但也是离我当前业务和专业能力最远的内容。因此大部分是我从各个资料里获取的信息，做一个信息搬运集合展示吧。今天的文章更多是做简要的介绍，看完介绍有兴趣的同学朋友欢迎私信讨论。

一、公募REITS政策出台

在2020年疫情后国家出台了一个政策，内容是进行基础设施不动产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，以下简称REITs）试点工作。我看了政策内容，有两个关键点和我相关度很高，因此比较留意，一个是“试点区域在粤港澳大湾区”，另一个是“重点行业包括仓储物流”。

那不少像我一样的搬砖人就要问了：这是啥？为什么？可以搞钱吗？

吃瓜群众（我）

二、公募REITS理解

我不是金融行业从业人员，因此为避免误导，我引用了来自专业金融机构的解释，可以参考下图。

公众号中金点睛《金融知识科普 | 一分钟走进REITs》

中金从整体运作的维度解释了REITs的运行机制。由REITs持有不动产物业，并获得不动产日常经营收入，比如仓库租金和物业费。收入将根据一定的比例分配给REITs的投资人，以分红的形式。对于REITs投资人而言一方面通过持有基金间接持有了不动产物业，算是“业主”，因此对应的物业升值自己也会享受持有带来的增值收益；另一方面由于不动产收入和分红形式的存在也会给到投资人一定的经营收益。相当于是参与买了不动产部分资产，成为包租婆了。

（图片来源于网络）

但是基金投资很多是有起投门槛的，私募动则上百万甚至千万的起投要求让大部分人望而却步。我了解到公募基金是有做一定处理的，和股票类似，会大幅度降低公众购买的成本。

  参考下图

公众号图解金融《一幅漫画搞懂REITs到底啥意思》

我粗浅的理解为类似公司上市，物流行业的固定资产也可以拆成股进行上市并且交易。在这个过程里，上市前物流地产的所有者将先行卖出所有权给到REITs并收回投资额，同时提供物业管理服务收取物业管理费、仓租等相应不动产持续收入。这些收入将由REITs进行分配给到投资人。

投资人通过购买发行REITs的受益凭证证明自己的所有权并获得相关收益。类似持有股票凭证获得分红。

这种形式和买股票已经非常接近了，那么目前市场上有REITs产品吗？

三、当前市场上REITs整理

第一批上市的REITs基本情况，在这里援引中金公司相关报道。

图表：首批基础设施公募REITs的发行基础信息汇总，资料来源：深交所，上交所，中金公司研究部

在2021年6月21日上市的第一批9个基金里，有两支归属于物流类。一支是普洛斯仓储REIT（不知道普洛斯的朋友可以看下我之前的文章补补课哦 《行业篇02-从某地产物流转型尝试说起，从零开始搭建物流体系》）另一支是深圳盐田港。

上市当天对应的9支REITs情况。

图表：首批基础设施公募REITs首日交易结果汇总，资料来源：深交所，上交所，中金公司研究部

上市时间：2021年6月21日

截至最新的报道，目前两支物流仓储类REITs相关财务情况和分派现金情况展示如下

和市场其他方式收益率的对比，中金方面也给了图表数据支持

除了境内上市的REITs，不得不注意的还有顺丰房地产信托基金在香港的上市。

 上市时间：2021年5月17日    顺丰房托作为国内首个赴港上市并以物流为主的房地产投资信托基金

从发行通告里我们可以看到基金置入了顺丰三处物流物业地产，分别在香港、佛山和芜湖。

四、REITs对于行业和我的关系思考

从行业的角度我觉得如果REITs的形式可以真正意义上铺开，会给到物流地产投资建设方快速退出的途径。物流实际上是重资产的行业，尤其是不动产投资，建设周期长、回报率低，相对于商品房而言难以短期内快速变现退出。所以国内大型的地产公司尽管楼市受打击也没有哪家房企转型物流地产。更多参与到物流地产里的是非核心的地产业务，做一些特种物流例如冷链物流地产的投资。例如万科早些年通过万纬冷链进行了一定的布局，某大当时也考虑过这个方向，但是和自己的核心刚性“短平快”风格完全相悖，最后也不了了之。因此投资没有退出途径是阻碍行业发展的重要因素。

那么目前REITs的出现，可以以基金运作的方式快速将物流不动产建设和物流不动产经营进行分割，将建设包括购地和建安成本快速套现从而进一步开发下一个项目。如下图所示，实际上普洛斯的经营和其普洛斯基金的关系已经间接证明该模式的可行性。

（图片来源于物流指闻）

对于我个人而言，更多的是希望真正地参与到REITs产品当中。相对于买股票，看公司基本面、营收、财务状况，我是外行。但是如果看物流不动产，看不动产运作的能力、对应的物流运作模式、仓储物流选址等我相对内行一些，不容易当韭菜。因此我是很希望REITs在中国“发扬光大”。

对于非行业从业人员而言，或者更宽泛一点，对于公众社会而言，REITs意味着什么，我援引总结了来自中金的报告，可以从三方面看。

以上，就是关于REITs的简要分享，希望大家喜欢。有兴趣欢迎私聊讨论进一步沟通。