一文读懂物流地产商拿地流程与攻略，妥妥涨知识

以万科为例，2014年开始布局物流地产，2015年成立万科物流地产发展有限公司，2017年启动疯狂买地模式，收购了50余家物流企业，其中最大一单是万科组团以790亿收购了物流巨头普洛斯。

那么什么物流地产商的核心竞争能力？是销售、持有、物业、设备、融资.......首先你得获得资源，在整个流程中的第一步，也是物流地产的初始阶段：

那就是拿地，这是物流地产的第一步，也是最难的第一步：

土地是稀缺资源、尤其是物流地产商布局的一线城市、节点城市，外资的普洛斯、嘉民、安博、盖世理、乐歌.....国资的深国际、传化、宝湾 、万科、中储.......自用的京东、中储、招商局.....数不清的物流地产商在各个城市抢夺者仓储用地这种稀缺；

1、了解仓储用地

仓储用地

仓储用地是工业用地板块的子科目：两者的区别主要在于用途和土地使用年限；

【仓储用地】：指国家、省（自治区、直辖市）及地方的储备、中转、外贸、供应等各种仓库、油库、材料堆场及其附属设备等用地。使用年限70年。

【工业用地】：指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣（灰）场地等用地。使用年限50年。

【仓储用地的供应】：工业用地包括仓储用地。工业用地的范围大于仓储用地。仓储用地土地出让金、用电供应等比工业用地有较大优惠措施。但各个地方执行标准有差异；

仓储用地在城市的布局中供应量很少、在星罗密布的开发区里，由于用地集约化程度低、土地产出效率低下、全国省级以上开发区实际开发面积仅占规划面积的13.51%，土地闲置率高达43%；

为什么每一个开发区都会有仓储用地，作为城乡规划法、城市的规划中必须要预留一定比例的仓储用地，这个来源于城乡规划法：

《城乡规划法》同时明确规定：物流项目用地由仓储配送用地、加工用地、物流商业用地、运输装卸用地公共设施用地五部分组成

由于不创造税收、这些仓储物流用地最初不被各开发区重视，需求购买的企业非常少，普洛斯就是在10年布局阶段有一定的前瞻性，取得了这些土地供应；

由于城市土地的稀缺性，物流用地稳定的持续增长和回报、经济进入高速发展的阶段以后，众所周知的大量地产商进入了工业地产领域，大家都在争夺资源，使得政府一再调控，一地难求成为现阶段物流业面临的主要问题；

2、用地取得的流程

目前的物流用地采取的是招拍挂制度，（土地招标、土地拍卖、土地挂牌）国有土地使用权出让方式有四种：招标、拍卖、挂牌和协议方式。《土地法》及国土资源部相关的部门规章规定，对于经营性用地必须通过招标、拍卖或挂牌等方式向社会公开出让国有土地。

招拍挂完成后，最后将宗地的位置、面积、用途、使用年限、规划要求、起始价、增价规则、增价幅度等内容，进行公示：

由于工业土地规划的透明度不够，宣传力度也不够。例如土地成交价、建筑成本及利息等，再将周边同类物业的成交价作为参考， 所以物流用地一直成为不为人知的隐蔽交易；

由于政府是从周边集体用地、农业用地取得土地资源，所以在征地和拆迁过程中，大量的工作需要当地乡镇村委会进行征地协调，商议青苗费、建筑物等的补偿；

所以大量的土地被当地有实力的企业和个人获得，大多在招拍挂的流程中，事先进行了指定，如果有外部企业要进入流程，都用各种理由进行劝解，退出招拍挂。

尤其是有实力的地产商，也不愿意介入当地的拆迁和流转过程中；丰富的征地经验告诉地产商、如果强行介入、后期的土方作业、用工、道路使用，上下水、市政用电，会早到当地的巨大反弹，而陷入不能进场、不能开挖、不能营业的艰难地步；

3、获取土地的渠道和程序

获得土地的渠道分为一手地、和二手地；

一手地

所谓一手地是指从政府招拍挂制度中取得的土地；

首先递交政府管委会主管招商局，项目立项报告，招商局会审核项目是否符合当地的政策要求，和产业发展方向；这与土地交割价格，优惠措施息息相关；

如果是政府着力发展的产业、可能会得到零地价的优惠措施；比如知名企业、带动当地就业税收的大幅度提升，如富士康、三星等知名的国际企业；满足政府招商引资的KPI指标和要求，政府就会给予巨大的优惠倾斜；

递交立项报告后与政府签订投资协议，约定土地方位、以及建设中的各项指标，进入招拍挂流程，交付定金，通过公示后缴纳土地款项，进入建设流程，取得土地证，建设规划许可证，缴纳配套费。进场施工；

注意事项：

1）由于土地是稀缺资源，对于大量购地的物流地产商，普洛斯、嘉民等外资机构会聘请很对原政府部门官员取得土地的立项，审批资格、使其能够快速的拿到土地、进入施工；

2）项目包装很重要；前期需要了解当地政府的政府倾斜度、现阶段的考核指标，城市发展方向，例如贵阳打造数字城市，那么落地无人机、大数据项目事半功倍，如西安打造跨境电商，国外保税和贸易对接项目就很快通过审核；

3）一些开发区财政收入较少，那么销售类企业将纳税放在当地是获得土地资源最有效的一种手段；联合一些纳税大户，共同成立项目公司，以税源落地为筹码可迅速获得土地！

一些知名的制造型品牌企业，受到各地招商引资的追捧，往往拿地成本较低，获得土地之后，自用仅占一部份，短时间用不完全部土地，所以组建合作公司。这是一条拿地的重要途径。

案例：

2010年，万通实业与TCL集团签订了《进一步推进工业地产领域合作之框架协议》，根据协议，双方出资创办万通新创工业资源投资公司，万通持股55%，TCL持股45%。原TCL厂区经过万通新创收购后更名“万通工社”。投资之后，采用的是“售后回租”的方式，TCL的回租部分为万通提供了基础回报，现成的空余厂房、仓库的出租，闲置空间的商业化改造，还有空余土地的建设销售或者出租使得增值部分有巨大空间。

二手地

所谓二手地是指从企业手中购买，或直接控股企业获得土地所有权；

我国宪法修正案第二条规定,“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依照法律的规定转让

 土地禁止买卖，但是可以将有土地使用权的土地信息发到土地流转平台，借助互联网进行土地流转。所以城乡规划法里对于工业用地转让有着比较苛刻的规定：

一、工业、仓储、研发用地在一定时期内不宜转让。二、从工业、仓储、研发项目自身建设角度考虑不宜分割登记1、按合同约定条件开发，并如期竣工验收;2、受让人须是符合园区产业政策的企业，经园区管委会同意，并收回优惠政策，补缴原有的让利退税额;3、配套的集宿楼、行政办公用地等不得分割转让;4、取得房屋产权证。

所以转让购买二手土地而言，很少通过正式转让手续和协议进行土地所有全的变更，所以大多采用购买土地名下所有权企业的名义进行；将企业股份进行溢价置换和购买从而达到购买土地的目的；

购买二手地有着以下的优缺点：

优点：

土地清晰、大幅缩短项目审批、报建办理速度、标的物明确清晰；

土地用途、土地建审规划清晰、地下文勘，地勘清晰，可迅速进行施工；

标的物的尽职调查和市场预测准确清晰

缺点：

持有土地企业的历史沿革、财务纠纷外债情况，信誉情况，缺乏可靠地了解渠道；容易出现购地后产生伊利遗留问题；

当用途和所有人发生改变，与当地政府规划不符，产生纠纷；

拿地后规划发生改变，比如提高投资强度、增加绿化面积；增加额外附加条件

案例：

知名物流地产商安博购买了某生态开发区的二手仓储用地；由于当地政府实施厕所革命，在原有设计上在道路显著位置添加了不低于50平方米的公共厕所，导致上下管网，外立面形象、道路发生巨大的变化，增加了巨大规划成本和设计难度；

后记

拿到土地是物流地产项目的第一步，首先在一个城市进行土地的开发和使用，尽职调查是首先应该进行的；

根据企业的战略目标进行土地选择，如大型RDC需要郊区的土地、城市配送需要临近城市的土地，冷链要求当地的供电和电网情况优良，跨境电商需要临近保税区；

城市配送可以考虑楼库、公路快运中转企业如德邦需要双面月台装卸；大型快销品企业如联合利华需要12米净高以符合4层货架摆置；

而大部分物流地产商没有明确的产业定位，为布局而拿地，不了解物流行业，在没有客户意向的情况下，按照标准库的形式进行建设，然后再进行招商，就会产生空置期、与投资测算极不吻合，还有前期测算价格往往就高不就低，使得在实际仓库租赁中，不能变动价格，导致较高的空置率；

不管用何种方式拿地，对于工业地产开发商来说，拿地仅仅是第一步，最核心问题是如何实现项目投资收益最大化，这就取决于地块价值评估、项目定位策略及后续招商运营成败。

土地参考指标

1）投资强度：

项目用地范围内单位面积固定资产投资额。计算公式：投资强度=项目固定资产总投资÷项目总用地面积

其中：项目固定资产总投资包括厂房、设备和地价款。

2）容积率：

项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。计算公式：容积率=总建筑面积÷总用地面积

建筑物层高超过8米的，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。

3）行政办公及生活服务设施用地所占比重：

项目用地范围内行政办公、生活服务设施占用土地面积（或分摊土地面积）占总用地面积的比例。计算公式：行政办公及生活服务设施用地所占比重=行政办公、生活服务设施占用土地面积÷项目总用地面积×100%

当无法单独计算行政办公和生活服务设施占用土地面积时，可以采用行政办公和生活服务设施建筑面积占总建筑面积的比重计算得出的分摊土地面积代替。

4）建筑系数：

项目用地范围内各种建筑物、用于生产和直接为生产服务的构筑物占地面积总和占总用地面积的比例。计算公式：建筑系数=（建筑物占地面积+构筑物占地面积+堆场用地面积）÷项目总用地面积×100%

5）绿地率：

绿地率是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。计算公式：绿地率=规划建设用地范围内的绿地面积÷项目总用地面积×100%；