也谈冷链（一）

写在前面：由于现在所有新的公众号都不能添加评论功能，所以我还在想办法解决。希望朋友们对文章有任何建议和意见暂时可以在后台给我私信。

关于内容，我会先开几个坑，上两次开了海运和保税，这次再开一个冷链的坑。

也谈冷链（一）

COLD CHAIN

冷链作为近几年迅速升温的话题已经受到足够多的社会关注和资本青睐了，也有很多行业大佬从多个不同的维度对其进行了阐述和分析。借着这个东风，我也大胆的提出一些自己的理解和看法。

因为我现在从事的是物流地产相关的职业，所以我首先还是从地产入手，谈谈冷库本身，而我的方向会更多的去尝试讲一些自己的看法。

一如既往惨淡的人均

粗略统计，目前国内对于冷库的需求已经到达了近7000万吨，市场规模超过了5000亿元。

而由于统计口径的不同，以及大多数冷库属于改建方进行“干改冷”的产品，所以在面积方面我没办法收集的比较准确。

但是从物流运营的角度来看，也就是从库容量来分析，我查了一下应该在1.8亿立方米上下。相比这个体量，日本的数字是3800万立方米、美国1.5亿立方米、加拿大1200万立方米。

虽然2亿立方米这个数字乍看起来非常可观，已经远超仓储业较为发达的美日等国家，但与很多统计结果一样，我们只要一涉及到人均数据就会大不相同了。

美国的人均冷库容积是0.5立方米，日本和加拿大基本都超过0.3立方米，而我们却只有0.13立方米。在考虑到普通家用冰箱的容量基本都要超过0.2立方米的情况下，不得不说我们的人均数据再一次惨淡了。

  物流用地还是工业用地

所以在物流地产投资遇到瓶颈的今天，各大机构开始纷纷瞄准还是一片蓝海的冷库这个细分领域。

如果基于物流地产的投资逻辑，购买土地时，物流用地永远都是优先于工业用地的，那么这一点也同样适用于冷库投资吗？

根据百度百科，工业用地（M）包括“工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地”，物流仓储用地（W）是指“物资储备、中转、配送等用地”。乍看之下两者都可以建设仓库类的设施，但是扣一下字眼却可以发现，工业用地既有仓库也有生产，而物流仓储用地却只有仓库并没有生产，是一种我中有你，但你心里却没有我的单相思状态。

那么这个生产对于冷库而言重要吗？

其实冷链物流的内环境和非冷链物流的内环境有着很大的不同，许多地方都不能互相借鉴经验，这个主要就体现在增值业务上。

非冷链物流的增值业务主要围绕着贴标、再包装等形式，这些都可以在仓库中完成，不需要办理额外的证照；而冷链物流的增值除了贴标和包装外，还有肉类的切割、蔬果清理等，这些会有排污，需要办理食品加工许可证、排污许可证，需要办理环评，而涉及到药品的还需要GSP认证等。

所以冷链物流的增值业务普遍都涉及到生产许可和食品许可，而我在打工人的日常中也碰到很多冷库的租赁客户经常会问这个仓库能不能办环评，能不能办排污。

因为冷链承载的货物普遍都关乎到民生，需要进入老百姓的口中，所以对供应链整体环境的要求也会更高，那么政府职能部门对各个环节的把控就会更加严格，而这种严格就会体现在我们谈到的这些证照上。

我一直认为，冷链物流是大物流中的一种业态，但是它又在某些层面超出了大物流的范畴。

因为温控的特殊属性使得冷链的产业链条和仓配链条之间没有特别明显的分割，温控环境的转换多多少少会对产品造成不同程度的影响，哪怕衔接的再好，也会造成细微的差别。所以对于成熟的冷链企业而言，这种转换就需要减少到最低限度。也就是说从生产加工环境转移到仓储环境，再到配送环节，这一系列的转移尽量要做到最少。那么理想的状态就是将加工和仓储尽可能放在同一场所内。

所以说冷链不仅仅是供应链，而是一条完整的产业链。

这样的话，对于冷库的设定，更多的就应该是考虑将“厂”和“库”合二为一。那么在这种前提下，冷链相关的地产项目，可能更多的就应该考虑使用工业用地以代替纯粹的物流用地了。