冷链仓储登顶全国第一 2023年万纬发力一体化供应链！

近日，万科财报发布，在万科预备长期奋战的物流赛道，万纬物流这个物流仓储服务及一体化供应链解决方案平台交出的成绩单颇为亮眼。

一、营收增速高，总营收达到35.6亿元，同比增长17.9%；

二、冷链业务飞速增长，冷链营业收入14.0亿元，同比增长46.7%；与此同时，高标库营业收入21.6亿元，同比增长4.6%；

三、出租率维持高位，高标库稳定期出租率为 90%，冷链仓库稳定期的使用率为 75%。

四、一体化的供应链解决方案需求更盛，客户追求降本增效的同时，更加看重供应链服务的稳定性，未来潜力得到更广泛认可。

此外，其后续对于供应链一体化、REITs等的部署也值得行业关注。

竞争格局迎来分化关键期

纵观报告期内万纬物流的2022年成绩单与2023年展望，可以归结为3个关键词。

第一个关键词：高品质增长。

这种高品质其一表现在增速高。

万纬物流业务（含非并表项目）报告期内实现了经营收入35.6亿元，同比增长17.9%，其中高标库营业收入21.6亿元，同比增长4.6%；冷链营业收入14.0亿元，同比增长46.7%。

作为对比参考值，中国物流与采购联合会数据显示2022 年社会物流总费用 17.8 万亿元，同比增长 4.4%。从结构看，运输费用 9.55万亿元，增长 4.0%；保管费用（仓储费用）5.95 万亿元，增长 5.3%；管理费用 2.26 万亿元，增长 3.7%。2015-2022年社会物流保管费用（仓储费用）年均增长不超过10%。

对比之下，万纬增速确实称得上一骑绝尘。

其二是增速稳。

根据万科此前年报数据，近三年万纬的经营收入实现38.1%的复合增长率，其中冷链业务的收入实现56%的复合增长率，且冷链仓储规模已位列全国第一。

能在跑得快的同时跑得稳，这需要强大的综合实力与扎实的业务底子，这一点侧面印证了万纬的行业竞争力。

其三，业务稳。

仓储出租率同样也在证明万纬的业务实力。截至报告期末，万纬累计开业项目可租赁建筑面积 964 万平方米，其中高标库可租赁建筑面积 846万平方米，稳定期出租率为 90%，冷链可租赁建筑面积 118 万平方米，稳定期的使用率为 75%。

与此同时，万纬2022年积极开拓市场版图，完善仓储布局。据悉，报告期内，万纬新开业 13 个高标库，可租赁建筑面积 94 万平方米；10 个冷链园区（含 5 个干冷混合项目），可租赁建筑面积 37 万平方米；新开业项目合计可租赁建筑面积 132万平方米。

第二个关键词：坚持绿色仓储。

万纬践行可持续发展理念的成果在年报中也有所体现。

根据年报，截止 2022 年底其有 44 个高标库获得国内绿色三星建筑认证；8 个冷库获得 LEED 认证，其中 6 个获得 LEED 铂金级认证、2 个获得 LEED 金级认证；万纬上海奉贤临港项目获得德国莱茵TÜV 与英国建筑研究院联合颁发的净零碳建筑认证，是国内首个获此认证的物流园区。

截止2023年3月，万纬物流旗下已累计拥有超过500万平方米的绿色认证面积。

此外，万纬还与行业伙伴、协会、咨询机构等开展多种形式的合作，协力推动物流行业实现可持续发展。2022年，万纬物流参与起草的国家标准《绿色仓储与配送要求及评估》（GB/T 41243-2022）、团体标准《零碳物流园区创建与评价技术规范》（T/SEESA014-2022）均已正式发布实施。

第三个关键词：发力供应链一体化解决方案。

2022年社会物流总费用17.8万，同比增长 4.4%，物流市场仍保持韧性。但市场的需求却在转向。

一方面，中小城市仓储供应链需求走弱，部分城市的物流仓储出租率和租金回落，但长三角、大湾区等核心地区需求持续旺盛，一线城市的优质资产更受到资本认可；另一方面客户不再单纯追求降本增效目标，更看重供应链服务的稳定性，因此，资金、产业、税收、外资等综合解决能力成为竞争关键要素。

由此，仓储供应链竞争分化格局延续，且2023年或进入关键期，韧性供应链、一体化数字供应链服务将更受市场欢迎。

而这也正是万纬在财报中着重提到的发力点。

根据财报的运营预期，后续万纬将完善冷链网络，聚焦新能源、汽车及零部件、商超零售、连锁餐饮、快消制造等重要客户，完善供应链一体化解决方案的服务能力，增强客户黏性，提升战略性客户份额作为接下来发力的重点。

2023年发力供应链一体化解决方案

重点下注仓储供应链一体化解决方案有市场需求、政策引导因素，但罗戈网.物流沙龙认为，其自身在这方面的能力底气也不容小觑。

从规模化来看，根据其官网公布数据，万纬目前在全国六大城市群覆盖主要城市达47个，仓储规模超过了1200万平方米，服务客户超过1500家。

冷链仓储规模更是早已荣登国内榜首。据CBRE《冷库投资与选址策略》专题报告，2022年4月，万纬冷链以138万平方米规模位列全国第一，占国内高标冷库市场份额10.1%。

与此同时，依托于万纬物流园，其还搭建了一张优质的仓运一体网络，合作运输供应商超120家，可调配冷链车超8000辆，覆盖30个省份超250个城市，打通跨区干线达400条。

仓运联合的规模化效应让万纬在供应链服务上辐射更广、无缝衔接、成本更低、品质可控、效率更高。针对当前的多元化、多渠道销售模式，能帮助企业一点对接、全网分布、多点服务、一站式解决各环节问题。

从运营能力看，万纬在2022年做了一个动作——针对冷链库内运营、仓配业务、客户投诉等维度建立了系统的评价运行体系。

据罗戈网.物流沙龙获悉，万纬物流制定了冷链运营5率及目标值和仓配7率及目标值，对库存、温度、时效、货损、安全等各方面做了详细的管理规范与指标要求，如要求库存准确率≥99.9%，每千件库存的件数差异值不超过1件；货损货差率小于0.01%，即每万件货物的货损货差不得超过1件；提货和送货准时率均要求≥98%；运输安全作为运营质量底线，要求安全率100%，原则上不能出现安全问题。

一举卷动行业高标准。

从数字化科技能力看，万纬物流已自建物流科技团队，通过自研开发：供应链管理平台、智慧园区平台、智能算法平台三大科技平台。

供应链管理平台为园区和客户提供订单、仓储、运输、结算的供应链全链条服务和协同工作平台；智慧园区平台为园区物业、运营、工程、安全质量等各专业条线研发专业工具和智能化解决方案；智能算法平台为客户提供仓网规划、库内布局优化、作业流程优化、路径优化等智能算法服务。

万纬追求的仓储供应链服务，一直是整体的、端到端的、一体化的供应链服务，针对不同行业不同应用场景会有不同的解决方案。

比如有一些大型连锁零售要做一些加工、烘焙等附加服务来更好地服务前端门店；有些海外水果、生鲜进口后有包装服务需求。万纬就在仓库中专门配置设备场地进行针对性服务，力求解决客户提出的供应链各环节问题。

而万纬在基础规模、运营把控、数字化科技能力上的领先地位正是支撑这种理念的底气。

以万纬与沃尔玛的合作为例，万纬提供生鲜配送、常温配送、加工中心等多元化服务模式，深度参与沃尔玛供应链效能提升。

比如云南高原沃柑等品类，双方开展产地直采供应链，缩短水果在供应链中的流通环节，直接连接水果产地与门店智慧园区平台与供应链管理平台。由此，万纬不仅可对仓库温湿度24小时实时监控、异常实时预警、库内数据实时在线，品牌方也可通过系统对库内、运输温湿度实现全程可视化追踪。

这种通盘协同的供应链一体化解决方案成果也颇为显著，2022年，万纬沃尔玛项目合同收入同比增长103%。

万纬REITs有望年内发行

更值得关注的是今年万纬在REITs上的动作。

近年来，国家正积极推进和完善基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）发行。自试点循序渐进开展，监管部门及地方政府陆续出台多项政策以鼓励REITs相关市场的发展

上个月底，证监会还发布了《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》，推进REITs的常态化发行和完善业务规则。

业绩推介会上，万科执行副总裁、首席运营官刘肖表示，万纬物流已在浙江和广东选择了几个资产项目，项目规模25万方左右。目前，发改委已经有了推进文件，正在进入下一步审批，预期今年有望发行REITs。

目前市场上已发行的REITs包括中金普洛斯REIT、红土盐田港REIT，以及今年2月8日上市的首单民企仓储物流REIT-嘉实京东仓储物流。

从已经披露年报的中金普洛斯REIT、红土盐田港REIT来看，两只仓储物流类REITs均超额完成全年EBITDA和可供分配金额目标金额。且两只REITs户均持有的基金份额和机构持有人份额占比持续提升。市场对REITs的认可度较高。

万纬本身拥有很多优质的仓储资源，发行REITs后能与业务连通，并打通资产退出通道，不仅有利于万纬实现利润的持续贡献及资金的有效循环，保持健康稳定增长，也能与更多投资人共享仓储基础设施成长的红利。