物流园区全阶段突出问题及应对实务（一）-序篇

物流园区是集运输、仓储、分拣、装卸、配送等为一体的产业园区，是物流集聚发展和产业化发展的重要平台，在降低物流成本、提升物流效率、推动物流升级等方面，发挥着巨大“托盘”作用和“链条”功能。

近年来，随着我国物流产业迅猛发展，物流园区也发展很快。

从中央到地方，各级政府高度重视，出台了一系列支持政策和措施，为物流园区建设提供有力的保障和支持；各地把物流园区视作经济增长极打造，纷纷抢滩，有政府投资建设，有企业自行投资，有平台跨界自建，有外商进驻入局，国家物流枢纽、示范物流园区、骨干物流基地已经遍布全国。

一时间，原本不显山不露水物流园区，迅速被推向市场前端。特别在是楼市经济低迷、养老和文旅板块虚高背景下，投资建设物流园区，成了继房地产行业后的热门话题，一大批开发商、第三方物流等社会资本涌入物流地产等相关行业。

发布不久的“七调”显示，我国规上物流园区目前已经达到2769家（运营为2127家），与“六调”相比数量增长了8.5%，运营和在建的物流园区占比双双提升，近七成园区应用了智慧物流设施设备，物流园区体系总体上保持较为稳定的增长态势，实现我国“十四五”现代物流发展规划2025年数量指标已经指日可待。

然而，纷繁热闹的背后，笔者看到，物流园区行业呈现的是冰水两重天。

一些头部品牌、一二线城市或者特定类型物流园区，运营管理良好，设施设备先进，各项经济指标和ESG评价表现不俗。

但是，绝大部分物流园区经营都比较困难，普遍反映经营成本高企，利润水平低，去化压力越来越大，空置率居高不下，租金一降再降；有些规模较小、定位不准、设施滞后、服务缺位的县级城市物流园区基本上就赚个吆喝、图个热闹。

主要表现有：

1、有的园区没有专业调研和科学论证，缺乏系统的、详细的产业规划指导；没有反映当地的市场需求，与当地产业发展没有结合，缺少本地产业支撑，对产业发展的引领推动作用不大，无法形成“物流+”的产业链和供应链体系，只能充当物业管理公司，依靠收取物业费在苦苦支撑。

2、有的园区缺乏科学规划，或者定位不准确，空间布局随意，导致园区趋同化、单一化；或者地块选址不合理，以房地产投资思维重复建设；或者没有预留后续空间，形不成规模化发展；或者功能分布不合理，仓储、冷链、货运、生产、快递、电商交叉搅杂；或者是拍脑袋项目，投资方无力协调铁路、航空、水运和公路交通运输资源，造成交通动线不匹配，无法开展多式联运。

3、有的园区功能设计存在缺陷，由于规模小（500亩以下），无法享受国家优惠政策；仓储设计标准过低，甚至是由工业厂房简单改造而成，没有高标仓业态，仅仅具备一般通用库房和堆场功能，没有标准化装卸平台和自动分拣系统；冷库供应不足，没有高标公共冷库，无法满足日益增长的冷链作业需求。

4、有的园区服务能力较弱，多数还停留在运输、仓储、装卸、配送等传统服务上，无法提供电商直播、供应链管理、信息融合、货运代理等业务，仓单质押（金融服务）、贸易生产、增值服务、国际服务、政务服务几乎是空白；功能区划分不合理，无法实现基于智慧化平台支撑的人、车、货、设备等数字化整合，物流配送效率低下；因为人工、能源、用地等要素成本居高不下，服务能级不断下滑；与外界不能互联互通，单打独斗，零打碎敲，平台作用没有产生实际效果。

5、有的园区运营管理问题很多，招商只盯着本地资源，依靠简单粗暴税收政策，吸引所谓平台企业开票走流量，无法形成真正的企业集聚、产业集聚；运营模式形同物业管理，运营粗放，看门收费，没有货源组织、资源配置能力，没有供应链思维，不会进行供应与需求信息化处理；安全保障能力不强，货物存在一定的火灾危险性；信息平台建设处于初始阶段，基本上就是一套园区管理系统、CRM客户管理系统、一个停车场管理系统，平台运营能力基本为零。

6、有的园区规模过大，有圈地之嫌，造成一定的土地浪费；同时，初期年收益较低，很难快速收回资金，财务成本压力很大，进而出现资金周转困难，甚至资金断链，无力也无心改造升级园区，无从谈起高质量发展。

7、有的园区严重缺乏物流人才，尤其缺乏信息处理、供应链、国际服务、金融物流等方面专业人才和复合型管理人才，导致园区无法适应智慧物流园区的新技术、新模式、新业态的应用和发展，只能抱残守缺，躺平续命。

为何如此？

作为深耕物流行业多年的物流人，笔者深感痛心，也在思考。

物流园区陷入困境，尽管原因很多很复杂。但是，通过调研发现，这些园区有很大部分是园区全阶段过程中都出现了问题，定位规划、工程建设、招商企划、运营服务和智能化发展等阶段都存在一系列。

笔者多年从事物流园区实操工作，对安徽、江苏、山东、河南、陕西、重庆、湖北、湖南、江西等地物流园区作过系统调查研究。

为查摆问题、堵补漏洞，结合对上述区域园区的调研成果，笔者梳理出物流园区全阶段过程需要注意的问题，分8个章节展开论述，旨在抛砖引玉，共同探讨，竭力把问题消灭在萌芽状态，为物流园区健康发展和体系建设贡献绵薄之力。