物流园区全阶段突出问题及应对实务（二）-调研投拓阶段篇

一个物流园区的建设，首先是从调研投拓开始。

调研投拓工作是物流园区投资的基础工作，更是前置工作。一定程度上说，调研投拓阶段是决定园区成败的关键环节。

从信息获取开始，到用地出让合同的签订，调研投拓阶段需要解决的问题很多。笔者根据多年的调研、谈判、投拓实操经验，梳理出这个阶段的五个问题，供大家交流探讨。

一是调研建议问题

调研报告和建议是提供给领导决策和项目定位规划服务的。网调也好，实调也好，都要求精准、实在、细致、有深度。

一篇好的调研报告和建议，应该是精心谋划、细致调研、客观分析、深入思考和认真撰写的。有四个尺度需要考量：

1、要把握调研时间准不准。

不能指望在某个时间阶段走马观花一番，就了解了实情。为了弄清楚上下游，有时候需要凌晨两三点起床调查，甚至是每隔一段时间就要在城区、聚集地或者老园区现场观察；为了摸清查透物流相关业态，有时候早、中、晚都要深入商户中、走进商圈里；为了把控好当地物流行情，要找准时间规律、比较“潮汐”优劣，有时候需要长期蹲点、驻守了解。

2、要把握调研内容全不全。

调研内容应该包括不限于以下四点。

一是城市概况：人口及分布，城区规划及发展方向，建成区面积，经济状况（GDP、三产比例、可支配收入等），支柱产业，工矿企业，商业建设，房地产市场，交通环境，市政发展等。

二是同类园区（市场）：重点了解正在运营的、规划拟建的、企业租赁的物流市场、货运市场，以及这些市场的主要入驻企业和商户，了解园区（市场）定位、规划、面积、目标、功能布局、开业时间、专线方向、优惠政策、业务数据和股东结构，了解园区（市场）所在地50、100公里半径区域内的物流行业发展情况。

三是专业市场：全部掌握商贸市场、货运市场、农批市场（冷链）、再生资源市场、建材市场、商业综合体等专业市场信息，包括不限于开发时间、投资人、面积、业态结构、内外铺租金、营业时间、商户及其构成、市场交易量、上下游、销售情况、业务动向和优惠政策等。

四是商户需求：分为入驻企业和潜在商户两类，具体了解项目地的资源、工业（制造业）、商贸、电商、快递、农产品、冷库以及第三方物流企业情况。

3、要把握调研数据真不真。

物流园区是重资产投入，来不得半点虚假，真数据才有生命力。要带着问卷材料和调研清单，到园区现场看流程，“一板脚踩到底”，看到“真家伙”，掌握的数据是一线的、一手的。

要善于向本地政府、专家问道取经，真实了解物流企业（商户）的需求和心声，如果条件允许，可以采取座谈会、茶叙和加好友等方式，听股东真话、商户实话、运营人心里话，把最关键的信息、最有价值的数据收集上来。

4、要把握调研建议实不实。

首先要有针对性，建议要剖析深刻，靶向明确。比如地坪硬化的建议，就源于地坪使用强度大，容易凹陷、开裂、破皮、起灰。

其次要有可操作性，建议就是对问题回应，实在具体，切中症结，能够在实际工作中使用和推广。

再者要有可行性，建议切实可行，能够落地实施。例如推行屋面光伏发电的建议、消防巡更系统联动的建议。

二是地块选址问题

地块位置的选择非常重要，有“位置决定论”一说。

考虑到物流园区项目的生存和发展，尤其是市场衔接、辐射带动和交通便利等因素，物流园区地块选择要慎之又慎。

首先要符合城市发展空间规划，重点考虑以下几点要素：是否符合正式规划设计条件、是否需要控规指标调整、上位规划情况（总规、控规）、用地范围是否已经编制，等等。

再看交通便利情况，物流园区地块最为理想是原有园区附近。如果是新建项目，最优位置或者位于城市市场集聚区，形成扎堆效应；或者位于城市未来发展方向的城乡结合部，且距离高速公路（含高速引线）出口不超过5-8公里地段。

三是供地和用地问题

供地问题包含的因素非常多，土地信息、规划信息、用地信息，主要数据要明晰准确，并需要与政府职能部门达成共识，才能构成真实的决策判断和依据。

首先要明确供地亩数，一般来说，非山区等特殊地形城市，建成区大的县级城市，占地面积为100-200亩左右，冷库0.5-1万吨以下；地级市占地面积为200-800亩左右，冷库2-5万吨以下；省会城市或者枢纽城市占地面积800亩以上为宜，冷库5-10万吨左右。

其次是地块用地性质，农批交易市场为B12类商业用地，物流用地参照工业用地（可以配套20%商业用地），均需按照土地净地挂牌程序依法取得，慎重对待居间等拿地手段。

其外，用地衍生信息也需了解和掌握，比如：地块收储情况、宗地红线图、是否具备净地出让标准、预计拆的完成时间、预计挂牌时间、影响地块挂牌的条件以及容积率、建筑密度、绿化率、限高要求、人防要求、车位要求和ESG要求等等。

四是政策支持问题

物流产业已经列入国家十大产业振兴规划，物流园区作为重点项目，可以得到各级政府的政策支持和资金帮扶。

一是国家产业政策导向和资金支持。物流园区在当地发改部门办理立项手续后，要争取列入本地招商引资重点项目、产业项目，列为省级重点工程项目，由此向国家有关部门申请扶持政策。

二是土地政策支持。物流用地参照工业用地，用地性质决定了土地的价格。地价直接影响物流园区运营成本，是投资核心因素之一。土地价格、投资强度应该在挂牌前签订协议确定。

三是规费政策支持。一般来说，物流园区是民生工程，公益性特征明显。根据通用做法，项目开发建设过程中，城市基础设施配套费等行政事业收费应当给予减免，或先缴后再全额奖励或者奖补。

四是税收政策支持。无论建设期和经营期，物流园区项目缴纳的税收，地方（市区两级）留成部分至少可以做到“免二年再减半征收三年”。特别要提醒的是，入驻企业可以享受同样的税收优惠政策，这对未来招商、企业入驻十分重要。

五是其他政策支持。如政府代办项目手续办理，政府招商产业基金支持和财政资金支持，协调进入金融机构和产业投资平台“白名单”序列，加强龙头企业社会资本、银企对接的联动能力，获得重点项目和环保、民生、乡村振兴等补贴。

五是政府引导问题

规划引导。从空间布局，到具体规划设计。建筑形态、道路规划、人车分流、景观绿化、智能化系统等，政府大规划的角色始终起引导作用。

行业引导。出台划行归市政策，引导企业进驻，规范行业管理，实施退城进园、退二还三政策，关停脏乱差园区，升级改造弱小散市场，引导快递、商贸、工业、农业、再生资源物流进场入园，对物流园区招商、发展十分必要。

政策保护。物流园区都是重资产投入，动辄几个亿，甚至几十亿工程投入，当前新形势下回正时间会更长、更艰难。因此，在满足本地物流发展和居民生产生活需要的情况下，8-10年内不再批准建设同类物流园区。

组织协调。成立主要领导挂帅的物流园区项目工作领导组，确定各职能部门专班人员，确定牵头单位具体负责，形成政府与投资企业联动合作的良性局面。