物流园区全阶段突出问题及应对实务（九）-运营服务阶段篇

物流园区项目的是否成功，关键看运营、服务和管理。

当然，运营服务工作的风险也是始终存在的，定位不准、理念落后，招商不力、服务短板，管理不善、机制不顺，效率低下、平台僵化，都是运营服务阶段常见的问题。

一、园区运营存在的主要问题

1、园区规章制度不完善，缺乏统一规范和监管机制，对不规范行为监管和惩罚力度不足，园区秩序混乱、管理薄弱。

2、信息化建设短板，自动化程度不高，智能系统投入不足或者老旧，严重拖累园区提档升级和高质量发展。

3、行政等配套服务跟不上，各项能耗较高，单位人力比低，运营成本居高不下。

4、安全管理、质量管理、运营管理等制度执行不到位，安全隐患、安全风险系数高，影响园区正常运营。

5、信息不畅通、管理不当，互联互通体系和供应链体系没有建立，导致供应商、仓库、运输公司各自为政，拖慢了物流效率和响应速度。

6、运营方没有参与物流园区全过程管理，硬件、软件在空间布局、仓储配比、交通动线、联动匹配等方面存在一系列矛盾。

7、基础设施欠账多，设施老化和损坏现象严重，维护成本大。

8、缺乏专业的人才和培训机制，人才流失严重，人员素质不高。

二、园区运营的主要模式

一般来说，物流园区的运营模式主要有管委会+公司模式、主体企业引导模式、团队外包模式。

管委会+公司模式是政府成立物流园区管委会，负责园区的日常经营与管理。这是物流园区经常采用的运营模式。

这种模式，政府是园区运营、服务和管理的强大后盾，能够最大限度的整合政府和社会资源，能够加快物流政策的实施与落地，有利于政府职能部门的协调与沟通。

缺点是市场化运作程度不高，对市场信息跟进和发应较慢，专业型物流人才缺乏，领导层更换概率较高，有一点的政治风险。

主体企业引导模式是以企业为主体、同行业相跟进而对园区进行管理、运营与日常维护。

这种模式，通过具有运营管理经验的主体企业引导，形成“1+N”雁阵特征，以组团化、兵团作战的联合方式开展运营一体化，有利于园区规模化抱团发展，股权制市场推进。

团队外包模式是聘用有经验的第三方团队对园区进行运营，实现政企分开、市场化运作，构建具备现代企业管理制度的运营体系。

这种模式，以市场需求为导向，准确把握市场及物流业发展最新趋势，制定合理的运营策略与发展机制，充分运用交通、仓储、配送及政策等因素，以灵活有效的运营机制和高效有力的管理手段，实行园区运营、服务和管理的良性发展。

当然，随着物流业的发展和运营理念的变革，智慧化、数据化、精细化、供应链运营的新思维正在深刻影响园区运营与管理，特别是在物流网、物联网、车联网及大数据时代，更需要具有创新管理经验、强大实操经验的专业团队来从事外包运营管理。

三、园区运营的核心能力

1、战略发展能力

从战略层面明确物流园区发展定位、发展目标、发展路径，理清物流园区利益相关者诉求，选择园区投融资模式、运营模式，设计配套的管理和配套服务体系，制定对应资源配置计划和组织保障措施。

2、品牌推广能力

树品牌，扩影响，抢占区域物流行业发展制高点。通过园区品牌营销推广、人脉圈建立、口碑形成等，持续建立物流园区在区域与物流行业内的品牌影响力。物流园区的品牌推广运营涉及物流园区品牌、市场品牌、产品品牌和物流服务品牌等多个层次。

3、商户服务能力

商户服务主要围绕获取新商户、留住老商户、为商户创造价值等，包括商户关系的管理与开发、新商户增量拓展、老商户入驻体验与反馈等。

4、风险管控能力

物流园区建设与运营过程面临各种各样风险，包括市场风险、招商风险、政策风险等，园区运营方需要具备建立风险识别机制和制定风险应付方案的能力。

5、大数据运用能力

通过大数据采集系统(摄像头、传感器、探测器等)，对物流园区日常运营产生的数据进行采集，经过存储、处理、查询和分析建立成本测算优化模型、需求预测匹配模型、路由规划模型、智能配载模型等，为园区物流业务智慧化赋能。

6、资本管理能力

通过政企对接、银企对接和企业互助，挖掘园区价值，获得资本助力，在资本活化、投资管理、融资管理、资金池管理等上下功夫。引进或搭建物流金融产业服务平台，提供物流贷、供应链保险、仓单质押等服务，为园区关联商户进行金融赋能。

7、公共关系协调能力

建立和维护好政商关系，加强外联和公关能力，包括物流行业政策研究、获取政府补贴、税收优惠等政策支持、政府关系维护、行业关系维护、媒体关系维护、合作伙伴关系维护等。

8、人才培养和企业文化整合能力

实施人才战略，通过实操、培训的系统化过程，发掘和培养园区各类物流专业人才，为园区不断输入新的生命和核心竞争力；注重发展企业文化，为园区运营发展提供不竭动力和精神内涵。

四、园区运营要点和运营服务内容

1、运营要点

一是运营近期，称之为资源集聚期。园区投入运营1-2两年期间，以“招商引商、力聚资源”为发展理念，树品牌，扩影响，立足于物流园区建设，构建现代物流要素资源载体，实行由提供物流服务向供应链一体化服务拓展。

二是运营中期，称之为资源整合期。园区投入运营3-5年期间，以“内建生态、外塑能力”为发展理念，立足园区已集聚资源，加强整合应用，资源优化配置，用要素资源构建服务体系和网络体系。

三是运营远期，称之为资源优化期。园区投入运营5年以后，以“战略优化、价值输出”为发展理念，立足于园区已有资源的开发和利用，在全国范围内进行运营模式与管理团队的输出。管理运营上由资产经营向资本经营转变，体系建设上由服务体系向产业体系构建转变。

2、运营服务内容

一是基本服务：主要集中在存储、运输、配送、转运等传统业务领域，开展这些业务的园区占比超过75%。

二是配套服务：有物业、停车、餐饮、安保、住宿、能源、购物、维修等，开展这些业务的园区占比超过60%。

三是增值服务：有供应链服务、货运代理、信息服务、电子商务、直播代理、异地仓等，开展这些业务的园区占比超过45%。

四是金融服务：主要有供应链保险、运输保价、担保、采购、仓（提）单质押、设施设备租赁、代收垫付（资金池）等，开展这些业务的园区占比超过20%。

五是政务服务：主要有办公自动化、市场监管、工商注册、税务登记、银行开户、行政许可、邮政代办、公安服务和帮助商户子女入学等，开展这些业务的园区占比超过30%。

六是贸易服务，主要有贸易生产、流通加工等。

七是国际服务，主要提供国际运输、国际货代、口岸业务，海外仓业务。

八是低空物流服务。

九是跨界服务，主要有物流会展、文旅研学、知识产权输出、品牌输出等。

五、园区运营体系建设

运营服务管理体系建设，就是构建“5+2”的服务体系和信息平台。5指园区公共服务5个方面，2指园区信息服务2个平台。

园区公共服务5个方面主要是：

一是物业管理服务。如同住宅小区的物业管理，为入驻企业和商户提供基本的保安、保洁、防火、秩序和维修等基本服务。

二是政务代办服务。办理工商注册，代办税务登记、银行开户，统一开具发票，办理物流业务方面的行政许可等。争取引进相应的工商、税务、银行机构以及行业管理部门入驻园区。

三是企业管理服务。组建专门的机构和人员，为园区商户提供人力资源、财务记账、法律合同、子女入学等服务。

四是供应链服务。为入驻企业提供各种业务信息和供应链信息，提供从供应商、生产商、分销商、采购商、终端商、消费者、物流配送商、软件平台、设备设施等全过程服务，使入驻企业集中发展自身核心业务。

五是金融服务。创造各种条件，开展贷款、担保、保险、资金池、融资租赁和仓单质押服务。

园区信息服务2个平台主要是：

一是物流信息服务平台。主要有：物流全搜索、发啦网、中国物通网、货运宝等。物流信息平台很多，主要分为企业自身运营平台和第三方物流信息平台。

二是园区内部的业务管理信息系统。由园区统一开发建设业务管理信息系统，既可以满足入驻企业（商户）的电子商务需要，也降低了企业（商户）成本费用。

六、园区运营盈利途径

物流园区的赢利主要来自五个方面，即土地增值、出租收入、服务收入、投资收益及其余收益。

1、土地增值

园区所有者与经营者均能从土地增值中获取收益。园区土地以低价购得，等完成园区建设、设备运作和开园运营后，地价将会大幅度升值。土地升值，必然带动园区土地、仓库、铺位、写字楼（公寓）等增值。

2、出租收入

这是物流园区最主要的收入来源。主要有：

一是仓库租赁收入，这是园区出租收入主要来源。

二是设备租赁收入，园区主要交通设施（铁路专用线）、物流设备（装卸）、运输设备（车辆）等出租给园区内企业，收取租金。

三是房屋租赁收入，除仓库外，园区办公大楼、沿街商铺、大棚和商务用房出租租金。

四是停车场收入，园区收取一定的停车费用。

五是管理收费，如物业管理费、企划活动费、广告位费。

3、服务收费

一是信息服务收费，这是最主要的服务收费。

提供车辆配载信息，帮助用户增加车辆的满载率和减少成本，从节约成本中按比例收取一定服务费。

提供物流供求信息，从本地和周边地市配送商户经营的物流商品，为本地大型商场、批发市场和大商户服务，为他们从全国各地集中配送按成交额提取一定比例的中介费等。

二是各类运营服务收费，配套服务、增值服务、政务服务、企业管理、供应链服务、金融服务、贸易服务、国际服务、跨界服务等事项收费。

4、投资收益，主要指园区投资加工、贸易、配送和配套项目的各项收益。