4点掌握：物流地产的投资回报率是怎样做高的？

想让投资回报率高，那么投资成本要低，而投资回报得高。把物流地产仔细一分解，能得到以下四个衡量标准——更高的价（租金）、更大的量（出租率）、更低的土地成本和资金成本。

一、价/租金

仓库出租市场上有形形色色的仓库，租金也根据地理位置、实用面积、主体结构、装卸货设施装置等因素而差异很大，但总的来说，可以分成两类——传统的普通仓储和高端现代仓储。

考虑到拿地越来越困难，成本也高，投资做物流地产的往往都是用于建设高端现代仓储设施，以获取租金的最大价值。除了租金收入上的几倍差距外，传统现代仓储与传统普通仓库的区别还在于：

现代集约物流仓储的租金之所以能够定价更高，并不是投入更大、造得更高端就行的，如果不适用就找不够租客，导致有价无市或者空置率太高，就无法获得高收入，因此，现代集约物流仓储在功能上也比传统仓库更多元，能够满足不同租客的潜在需求。

二、量/出租率

仓储物流园区出租率要高，除了备有必需的基础设施，通过地产资源把相应的配套服务及设备、资源整合、以带动人流、物流、信息流、资金流的全面汇集，提高供应链效率，提升出租率、最终实现资源价值的最大化。

硬件和软件更完备的仓储物流园区，能为客户提供除了仓库租赁外的其他服务项目，例如物流设备租赁、办公区域共享、食堂开放、装卸服务、加工、包装甚至金融服务的提供，自然也就有了这些项目的收入来源。

近年来的趋势更是往双层仓库（非红在广州进过一个三层的仓储园区）发展，这样能在同样的土地面积上盖更多仓库、让可供收租的“量”大大增加，或者提供同样仓租面积却只用获取更少的土地。

虽然是双层，各项参数还是不比单层仓库弱，这样才能获得租客粘性，量大的情况下仍保持高的出租率（低空置率）。

三、土地价格

物流地产企业获取土地的能力与拿地价格从成本端决定投资回报率，目前我国优质仓储布局以长三角、珠三角及渤海湾等三大都市圈为主，在现今都市圈供地趋紧下物流用地日益稀缺，物流地产商逐渐将目光转移至以存量资源为基础的如二手土地、存量工业用地等上。当然，本土房企在土地资源上的优势也是让物流地产的地价能更有优势的因素，看看国际物流地产巨头普洛斯在私有化后的本土股东就清楚他们的价值了。

近年来，在一二线城市高端仓储需求增加、住宅开发土地供应受限以 及国家政策的支持下，包括万科、招商蛇口、南山控股、海航实业、碧桂 园、绿地控股、华夏幸福、荣盛发展等房企在内的传统住宅开发企业或园 区开发地产都纷纷开始布局物流地产领域，毕竟在土地成本上他们也有优势。 

传统的房地产商除了拿地有优势、搞建筑内行而会直接主导开发物流地产项目外，跟物流公司合作或者与第三方中介联合投资运营物流地产，都是有模式可循的，具体的差异如下：

不管是以上哪种模式，建设成本决定租金价位、土地成本决定投资回报，因此物流地产商都是特别在意土地成本，而且不仅是从地价上考虑，选址立项时还会将土地未来溢价也纳考量。

四、资金价格

自有资金成本低，但开发物流园区等地产项目由于建设投资成本高且周期长，物流地产商若只能通过租金上升以及土地溢价来逐步收回资金，周期较长下会造成负债压力攀升，最后算起来实际使用的资金成本反而高，弄不好还有资金链断裂的风险。因此往往是自有资金加外部资金一起来，更精彩。

外部资金的进入并非只靠物流地产商去融资、找到“便宜的”钱来用，而通常是物流地产企业与外部资金设立合资子公司或开发基金进行项目开发，以减少占用自有资金，有利于前期的迅速扩张。而在物业建成后的运营期，企业可以选择出售基金份额获得流动资金继续扩张新项目，或者继续持有部分份额，以获得基金运营管理的持续分红收益。

基金模式有利于物流企业增加收益、扩大规模布局以及分散风险。开发基金模式将企业自有资金的使用效率最大化，同等资金下加速实现规模扩张和全面的地域布局，为长期发展积蓄动能。同时，引入投资资金参与物业开发、运营管理等环节，可以有效的对冲企业风险，使其稳健发展。像普洛斯是在境外发行基金，一来是因为境外利率较低，投资者回报要求相对较低，二来是人民币在过去若干年一直在升值通道，因此普洛斯的资金成本相较于靠自有资金+银行借款（主要是国开行贷款）作为资金来源的宝湾集团更有优势。

综上，经过杠杆撬动合适的外部资金、拿下地价较低且潜在土地溢价高的仓储物流用地、建设符合潜在租客需求的物流园区并达到可租面积的最大化、定向招商甚至定制化设施设备以提升出租率，待物流地产项目运营成熟后，发起基金收购手中成熟物业，基金到期后通过资产上市，或发起规模更大的新基金吸收合并旧基金，以推动基金模式的可持续发展，这就是物流地产为什么投资回报率可以做得很高的原因。