物流地产的年化回报率高于住宅和写字楼的原因是什么？

物流地产是个什么概念？买地盖仓库当包租公吗？其实，物流地产分属工业地产，是房地产轻资产化的重要存量运营细分领域。目前阶段，我国房地产行业处于发展中期，即由地产开发商向地产运营商转型的过度时期。物流地产由普洛斯公司于上世纪80年代率先提出并实践，指经营专业现代化的物流设施的不动产载体，服务于第三方生产经营活动，包括园区管理、仓储租赁、配送分拨、信息培训、基金运营等一系列增值项目。

至于开头提到的年化回报率，先来看看跟住宅、写字楼等大家较熟悉的地产项目对比图吧。

从上图能看出，一线城市的物流地产年化回报率比投资写字楼、住宅、购物中心都还高，从租金增长率来看，北上广深也是每年有几个点的百分比增长的。再从全国范围来观察物流地产的租金增长：

2017年国内主要大城市的租金几乎都在上涨，成都好像下降了但看左图就能明白，5年租金复合增长率超过了20%，涨得过猛了稍微回调一下很正常，物流地产租金的总体趋势还是往上的。

为什么物流地产租金增长率这么可观呢？供不应求是主要原因。

上图显示仓储用地的供应在2013年以前还是持续增加的，之后就下降了，右上图2016年有个回升只是成交地价款，面积供应并没增加，说明卖地少了，地价还高了。

时间上的前后对比完了，再来看看中外横向比较：

从世界第一大和第二大经济体的对比我们能够知道，中国的物流仓储面积差距很大，摊到人均面积更是少得可怜，而且97%都是普通仓储设施，高端物流地产项目占比太低，随着城市化、产业升级等要求，主要城市到期的普通仓库因附加值低可能还面临拆迁，因此未来供应可能更紧缺。

看了中美物流地产的供应端，再来瞧瞧物流的需求有什么不同：

上面的左图里，两国的3PL规模不相上下了，而右图更明显，作为互联网大国和人口大国，我们的网络购物需求远比老美旺盛，电商平台需要的仓储设备因此需求也相当大。

除了供需不匹配导致的租金持续上涨之外，物流地产年化回报率走高，还在于除了单一的仓库租赁收入，物流地产还有会很多增收项目，八方来财能不富吗？

地产都是大投资，一般人玩不起，那市面上都有哪些玩家呢？

按市场占比来看，最早踏足物流地产的普洛斯仍占据半壁江山：

物流地产也需要大资本来运作，近年来产业资本、投资基金甚至养老基金都看好物流地产稳健增长的前景，纷纷布局投资。

几十亿美元、千亿人民币……所以即使物流地产投资收益比住宅、写字楼那些熟知的地产项目更高，我们普通人也没机会搭上这班车吗？其实不然，虽然我们不是手握大资本的投资人，但是仔细捋捋这些物流地产公司及背后的股东，有没有在股市上看着眼熟的上市公司？具体非红就不细讲了，免得说我推荐股票。